Exklusiv-Interview aus der Reihe „Expertengespräche“

Die Immobilienanlage dürfte sich aufgrund eines strukturellen Unterangebots weiterhin mit ansehnlicher Wertsteigerung und Mieteinnahmen erfreuen

Chris-Oliver Schickentanz
CIO Commerzbank
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Die hohe Nachfrage im Markt nach Immobilien scheint weiterhin ungebrochen. Ist das Vertrauen der Anleger in diese Anlageklasse wirklich gerechtfertigt?

Immobilien waren in der Vergangenheit eine sehr lohnende Anlageform. Sie haben über viele Jahrzehnte eine Wertentwicklung gezeigt, die zwischen der klassischen Anleihe und der Aktie liegt. Vom Risikoprofil her ist die Immobilie dagegen eine sehr konservative Anlage. Somit ergibt sich in Summe ein attraktives Chance-/Risiko-Verhältnis. Von daher ist das Zutrauen der Anleger in die Immobilie meines Erachtens absolut gerechtfertigt. Das spannende dabei: Für deutsche Immobilien waren die Mieteinnahmen über lange Zeit der Kerntreiber hinter der positiven Wertentwicklung. Erst in den letzten fünf Jahren kommen hierzulande zunehmend auch deutliche Preissteigerungen hinzu, so wie wir das aus vielen anderen Ländern seit Jahrzehnten kennen. Übrigens: Mit Immobilienanlagen konnte man bislang nur einmal richtig Schiffbruch erleiden. Nämlich, wenn man während der Finanz- und Wirtschaftskrise in die falschen Immobilienfonds investiert hat. Hier mussten einige Produkte schließen und befinden sich aktuell in der Abwicklung. Dies ist aber kein Problem der Immobilienanlage, sondern einer fehlerhaften Produktkonstruktion. Selbst die während der Finanzkrise stark gebeutelten US-Immobilien haben das Preisniveau vor der Krise wieder erreicht bzw. übertroffen.

Es werden immer mehr Stimmen laut, die vor einer Überhitzung des deutschen Immobilienmarktes warnen. Sehen Sie bereits Anzeichen für eine mögliche Trendwende?

Natürlich haben wir gerade in Ballungszentren in den vergangenen fünf Jahren starke Preissteigerungen erlebt. Das mag den ein oder anderen Interessenten verschrecken. Allerdings dürfen wir nicht vergessen, dass der deutsche Häusermarkt über Jahrzehnte hinweg in einen Dornröschenschlaf verfallen war und die Preise kaum zulegten. So zeigt auch unsere Analyse: Eine Preisblase ist am deutschen Immobilienmarkt noch nicht erkennbar.
Preisblasen sind durch drei Faktoren charakterisiert: Eine deutliche Abkopplung von Häuserpreisen und Mieten, eine stark steigende Verschuldung privater Haushalte und einem sprunghaften Anstieg der Neubauaktivitäten. Wenn wir uns diese drei Faktoren für Deutschland anschauen, kann man noch Entwarnung geben. Denn die Häuserpreise sind zwar nun fünf Jahre lang in Folge schneller gestiegen als die Mieten. Damit haben sie allerdings lediglich die über Jahrzehnte bestehende Unterbewertung abgebaut. Die Mietrendite liegt in Deutschland durchschnittlich noch immer spürbar über dem Niveau einer mittelprächtigen Unternehmensanleihe und damit noch weit von einem Blasenniveau entfernt.
Die Verschuldung privater Haushalte ist kaum gestiegen – sicher auch eine Folge des deutschen Haftungsrechts. Denn während Sie in den USA oder Spanien für einen Immobilienkredit nur mit dem konkreten Objekt haften, stehen Sie hierzulande mit ihrem Gesamtvermögen gerade. Das führt bei vielen Investoren automatisch zu mehr Zurückhaltung.
Die Neubauaktivitäten haben zwar zuletzt moderat zugelegt, die Bauinvestitionen liegen als Anteil am Bruttoinlandsprodukt aber noch immer unter den historischen Durchschnittswerten. Überhaupt sind die Bauaktivitäten in Deutschland bei weitem nicht so dynamisch am wachsen wie in Ländern mit Immobilienpreisblase. Hier verhindert die deutsche Bürokratie mehr Euphorie. Denn die Bauhürden sind in Deutschland so hoch wie in keinem anderen europäischen Land. Das verhindert Blasen.

Gehen Sie davon aus, dass die attraktive Zinsdifferenz von Immobilienanlagen im Vergleich zu langlaufenden Staatsanleihen noch einige Zeit anhalten wird?

Für die nächsten fünf bis sieben Jahre sehen wir sehr gute Chancen, dass die Rendite von Immobilienanlagen spürbar über dem Niveau einer klassischen Anleihe bleibt. Denn die EZB dürfte hierzulande erst ab 2019 über steigende Zinsen nachdenken und auch danach nur sehr moderat an der Zinsschraube drehen. Somit dürfte sich am Niedrigzinsumfeld kaum etwas ändern. Die Immobilienanlage dagegen dürfte sich gerade in den Ballungszentren aufgrund eines strukturellen Unterangebots weiterhin ansehnlicher Wertsteigerungen und Mieteinnahmen erfreuen.

Immobilien werden häufig positive Eigenschaften im Rahmen einer Portfoliobeimischung zugesagt. Würden Sie dieser Aussage zustimmen?

In den letzten Jahren haben sich die systematischen Zusammenhänge zwischen verschiedenen Anlageklassen spürbar verändert. So sind Aktien und Anleihen beispielsweise heutzutage deutlich stärker korreliert als früher. Was bedeutet das? Wer nur auf traditionelle Anlagen wie Aktien und Zinspapiere setzt, reduziert sein Gesamtrisiko deutlich weniger stark als früher. Anders sieht das bei Immobilienanlagen aus. Hier sind die positiven Eigenschaften auf die Risikoreduktion des Gesamtportfolios nahezu unverändert. Damit wird die Immobilienanlage gerade für den konservativen Anleger immer wichtiger.

Welchen Anteil sollten Immobilieninvestments in einem gewöhnlichen Anlegerportfolio einnehmen? Gibt es hier verlässliche Richtwerte?

Wir empfehlen unseren konservativen Kunden maximal 25% Immobilienanteil. Das mag auf den ersten Blick relativ niedrig erscheinen. Schließlich kostet eine Immobilie ja üblicherweise deutlich mehr als Aktien, Gold oder Unternehmensanleihen. Wichtig ist mir dabei: Eine eigengenutzte Immobilie zählt in meinen Augen nicht zu den Investments und wird von uns daher nicht auf die Immobilienquote angerechnet. Denn sie wird üblicherweise nicht als Renditeobjekt erworben. Und: Die 25% Obergrenze ergibt sich vor allem aus Liquiditätsgesichtspunkten. Denn natürlich lässt sich eine Immobilie schwerer zu Geld machen als beispielsweise Aktien oder Anleihen. Wer absehbar keinen Liquiditätsbedarf besitzt, kann daher auch höhere Quoten umsetzen.

Oft wird mit einem recht langfristigen Anlagehorizont in Immobilien investiert. Aber ist denn bei der Anlageentscheidung heute überhaupt abzusehen, welche Art von Immobilien in 10 bis 20 Jahren nachgefragt sein wird?

Je länger der Anlagehorizont, desto schwieriger werden natürlich Vorhersagen. Aber für das nächste Jahrzehnt gibt es recht gute Prognosen, wie sich die für die Immobilienanlage wesentlichen Einflussfaktoren entwickeln werden. Entsprechend sehen wir unverändert hohe Nachfrage nach Ein- und Mehrfamilienhäusern in Großstädten und Gegenden mit positiver Demografie. Auch Gewerbeimmobilien bleiben gefragt, wobei hier Lebensmittelläden, Logistikeinrichtungen und Hotels besonders interessant erscheinen.

Welchen messbaren Einfluss haben gesellschaftliche Veränderungen wie Digitalisierung, Urbanisierung oder der demographische Wandel auf den langfristigen Anlageerfolg bei Immobilien?

Alle von Ihnen genannten Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach Immobilien signifikant. Beispiel Digitalisierung: Der Onlinehandel boomt und stärkt die Nachfrage nach modernen Logistikzentren. Entsprechend erwarten wir hier weiterhin positive Preisentwicklungen bzw. eine gute Mietauslastung mit langfristig steigenden Mieten. Oder Beispiel Demographie: Das Lebensalter der Menschheit wird in den kommenden Jahren so schnell ansteigen wie noch niemals zuvor in der Geschichte. Dies wird völlig neue Betreuungskonzepte für ältere Menschen erforderlich machen....und schafft damit Chancen für pfiffige Immobilieninvestoren.

Natürlich haben diese Trends auch Nachteile für Investoren: Ein Immobilienobjekt veraltet heute angesichts der schneller werdenden Technologiezyklen stärker als noch vor einigen Jahren. Dadurch sind regelmäßige Modernisierungsinvestitionen unerlässlich. Diese sollten von Beginn an in die Renditekalkulation miteinbezigen werden.

Welchen Ratschlag können Sie Anlegern auf der Suche nach geeigneten Immobilieninvestitionen mit auf den Weg geben?

Wir raten grundsätzlich dazu, sich umfangreich beraten zu lassen. Denn Immobilieninvestitionen binden viel Kapital und müssen von daher besonders gut durchgedacht sein. Zudem lassen sich Investitionsfehler nur schwerlich kompensieren. Ebenfalls sinnvoll für größere Objekte: eine Szenarioanalyse, die auch negative Entwicklungen berücksichtigt und dabei hilft, die Rentabilität einer Immobilieninvestition auch unter schwierigen Rahmenbedingungen einzuschätzen.

Wir danken Ihnen für das Gespräch.