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23.04.2018IN Smart InvestVON Linus Sluyter

Wie in Immobilien investieren?

Immobilieninvestments für Privatanleger im Vergleich - 4 unterschiedliche Wege zur Kapitalanlage mit Immobilien.

Das Blatt selbst in die Hand nehmen?

Die klassische Form, um in Immobilien zu investieren, ist die Direktanlage. Hier kauft der Anleger eine Immobilie direkt und organisiert alle damit zusammenhängenden Fragen vom Erwerb bis zur Vermietung im Alleingang. Man sollte jedoch den damit verbundenen Verwaltungsaufwand auf keinen Fall unterschätzen. Zudem muss für eine einzelne Immobilie im Direktverkauf eine vergleichsweise große Summe aufgewendet werden. Das Geld ist dann in der einen Immobilie gebunden. Eine Streuung des Risikos ist so nur schwer möglich. Daraus ergibt sich, dass der Direktkauf einer fremdvermieteten Immobilie für eine reine Geldanlage in der Regel keine gute Wahl ist.

Besser die Profis walten lassen

Immobilienfonds sind da meist eine bessere Möglichkeit für Privatanleger. Hier wird das Geld in einen Fonds investiert, der das Anlagevermögen seinerseits dazu nutzt, um in ausgewählte Immobilien zu investieren. Ein Fondsanbieter mit solidem Leistungsausweis gewährleistet dabei ein professionelles Vorgehen im Einkauf, während der Betriebszeit und beim Verkauf der Immobilie. Auch der Zugang zu lukrativen Investitionsmöglichkeiten ist in Zeiten eines hohen Nachfrageüberschusses im Immobilienmarkt von großer Bedeutung. Renommierte Fondsmanager verfügen über ein großes Netzwerk und genießen somit eine privilegierte Ausgangslage bei der Suche nach geeigneten Immobilienobjekten. Darüber hinaus haben Fondsmanager meist gute operative Kenntnisse in der Immobilienverwaltung und können dadurch für die Anleger einen zusätzlichen Mehrwert schaffen. Ein externes Management ist natürlich mit Kosten verbunden, die letztendlich auf die Rendite angerechnet werden müssen. In der Regel aber dürfte es sich lohnen, hier auf ein professionelles Fondsmanagement zu setzen anstatt sein eigenes Glück zu probieren.

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Offene vs. geschlossene Fonds

Immobilienfonds ist jedoch nicht gleich Immobilienfonds. Grundsätzlich kann zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden werden. Bei den sogenannten offenen Fonds können jederzeit Anteile erworben und nach Ablauf einer gewissen Haltefrist auch wieder verkauft werden. Das schafft eine gewisse Flexibilität und die Anleger behalten die Kontrolle über das angelegte Kapital – ein Grund, warum offene Immobilienfonds sich großer Beliebtheit erfreuen. Doch diese Flexibilität geht klar zu Lasten der Renditen. Attraktivere Renditen lassen sich mit geschlossenen Immobilienfonds erzielen. Hier wird das Anlagevermögen für einen längeren Zeitraum dem Immobilienfonds zur Verfügung gestellt. Während der Laufzeit ist es nicht möglich, Anteile zurückzugeben oder neue Anteile zu erwerben. Das Geld kann somit in Ruhe mit den Investitionsobjekten arbeiten – ganz ohne den Einfluss von Rücknahmen oder Kapitalzuflüssen wie im Fall der offenen Fonds.

Der Newcomer: Crowdinvesting

Eine neue Form des Immobilieninvestments ist das sogenannte Crowdinvesting, bei dem sich viele Anleger mit vergleichsweise kleinen Summen beteiligen. Das eingesammelte Kapital wird in den meisten Fällen Immobilienentwicklern zur Finanzierung von Neubau- und Revitalisierungsprojekten zur Verfügung gestellt. Dies erfolgt meist als Ergänzung zu einer klassischen Bankenfinanzierung. Das Investment erfolgt in der Regel in Form eines nicht besicherten Nachrangdarlehens mit Rangrückritt. Die Ansprüche der Investoren im Nachrangdarlehen werden also erst dann erfüllt, nachdem die Bank sämtliche Zinsen und den geschuldeten Kreditbetrag erhalten hat. Das bedeutet im Klartext: Geht das unterstützte Projekt in die Insolvenz, hat der Investor schlechte Chancen auf eine Rückzahlung des investierten Kapitals.

Auch muss darauf hingewiesen werden, dass die Angebote im Crowdinvesting meistens im regulatorischen Rahmen des Kleinanlegerschutzgesetzes vertrieben werden. Anders als bei den Fonds unterliegen Nachrangdarlehen weder einer Prospektpflicht noch der Kontrolle durch die Aufsichtsbehörden. Für die Anleger hat dies zur Folge, dass weniger öffentliche Informationen als bei den prospektpflichtigen Immobilienfonds erhältlich sind. Diese Investitionsform ist also definitiv eher für risikofreudige Anleger geeignet. Und doch kann es sich lohnen: Denn das Risiko wird durch hohe Renditen bei vergleichsweise kurzen Laufzeiten entschädigt. Allerdings heißt es hier: Augen auf, genau hinschauen und am besten von einer fachkundigen Vertrauensperson beraten lassen.

Renditevergleich diverser Investitionsformen in Immobilien

Renditevergleich diverser Investitionsformen in Immobilien

Quellenangaben: Fonds Professionell Magazin (2017), Scope Ratings AG (2016), Crowdinvesting-Erfolgsmonitor (2016), Deutsches Institut für Wirschaftsforschung (2014).
Hinweis: Die Rendite bezieht sich auf die durchschnittlichen erwarteten Ausschüttungen (bei offenen und geschlossenen Fonds) bzw. historische Durchschnittsrenditen (für Direktanlagen und Crowdinvesting) nach Kosten und vor Steuern.

 

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