Habona Einzelhandels-immobilien Fonds 06

Immobilienportfolio Einzelhandel

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Eckdaten

Fondstyp: Geschlossener Publikums-AIF
Fondsschließung: voraussichtlich bis 30.09.2018
Investmentvermögen: Großflächige Einzelhandelsimmobilien
Strategie: Core-Plus
Mindestanlage: EUR 5'000 zzgl. Agio
Ausschüttungen: 5% p.a. (vor Agio) mit halbjährlicher Auszahlung
Mittelrückfluss: rund 130% (vor Agio)

Investmentansatz

Das Ziel des Fonds ist der Erwerb, die Bebauung, die Vermietung und der Verkauf von in Deutschland gelegenen Einzelhandelsimmobilien, die an Discounter oder Vollversorger an freistehenden Standorten oder in Nahversorgungszentren vermietet sind. Insgesamt soll in rund 25 Immobilienobjekten in Form von kleineren Nahversorgungszentren, Lebensmittelvollversorgern und -discounter mit einer Gesamtmietfläche von ca. 50.000 m² investiert werden. 

Anlageobjekte

Da es sich um einen Blindpool handelt, sind noch nicht alle Investitionsobjekte bekannt. Bei Investitionsentscheidungen, werden insbesondere folgende Grundsätze berücksichtigt, wobei deren Beurteilung und Gewichtung im unternehmerischen Ermessen der Habona liegt.

  • Obwohl alle deutsche Bundesländern in Betracht gezogen werden, darf nicht mehr als 30% des Fondsvermögens in den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Brandenburg investiert werden.
  • Der AIF wird ausschließlich in großflächigen Einzelhandel mit vermietbaren Gesamtflächen ab 800 m2 investieren.
  • Die Gesellschaft wird mindestens 60% des investierten Kapitals ausschließlich in Immobilienobjekte mit abgeschlossenen langfristigen Mietverträgen (mindestens 12 Jahren Mietvertragsrestlaufzeit) mit einem Discounter oder Vollversorger als Ankermieter investieren. 

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Investitionsprozess

Auswahlphase:
Identifizierung von geeigneten Immobilienobjekten, zzgl. einer Marktsichtung, Vorprüfung und die Begehung sowie Vorverhandlungen mit den Verkäufern.  

Due-Diligence-Phase
Kaufmännische, rechtliche, steuerliche, technische Prüfung der potentiellen Kaufobjekte:

  • Die kaufmännische Due Diligence besteht aus einer Mikro- und Makro-Standortanalyse unter Berücksichtigung vielfacher Faktoren, wie z.B. Kaufkraft, Arbeitslosenquote, Infrastruktur, Verkehrsanbindung etc.
  • Die technische Due Diligence umfasst insbesondere eine Bestandsaufnahme der zum Erwerb vorgesehenen Objekt mit einem ausführlichen technischen Zustandsbericht. Darüber hinaus erfolgt die Ermittlung der voraussichtlich nicht umlagefähigen Betriebs- und Instandhaltungskosten, sowie die Untersuchung eventueller Altlastenrisiken.
  • Die rechtliche Due Diligence erfolgt durch eine Überprüfung sämtlicher Genehmigungen und Verträge, insbesondere der Mietverträge.

Prüfungsphase:
Die Immobilienobjekte werden ggf. unter Hinzuziehung externer Berater geprüft.

Entscheidungsphase:
Die Fondsgesellschaft entscheidet nach Sichtung der Due Diligence Unterlagen und ggf. unter Berücksichtigung von Entscheidungsempfehlungen externer Gutachter über den Ankauf der Immobilienobjekte. 

Umsetzungsphase:
Die Kaufverträge werden verhandelt und abgeschlossen. Die Fondsgesellschaft entscheidet im Anschluss an den Immobilienerwerb über die Einstellung eines Generalunternehmens zur Durchführung baulicher Maßnahmen.

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Expertenmeinung

Wichtiger Hinweis zur Expertenmeinung

Der deutsche Einzelhandel zählt infolge stabiler Umsatzentwicklungen und -erwartungen sowie anhaltend positiver wirtschaftlicher Entwicklung im Inland zu einem der attraktivsten Märkte Europas. Von dieser Entwicklung profitieren insbesondere auch Fachmarkzentren, Supermärkte & Discounter mit bevorzugten Verkaufsflächen über 800 qm, welche im Fokus des Investitionsvorhabens stehen und die Beschränkungen der Baunutzungsverordnung besitzen. Das gewerblich geprägte Fondskonzept der Beteiligung mit einer für Immobilien vergleichsweise kurzen Laufzeit von rund 7 Jahren bis Ende 2024 sieht Investitionen in etwa 20 bis 25 in Deutschland gelegenen Einzelhandelsimmobilien vor. Für das Gesamtportfolio, welches vorwiegend durch neu errichtete Supermärkte und Discounter in sog. „stand alone“-Immobilien mit vorwiegend langfristig laufenden Mietverträgen bonitätsstarker großer deutscher Lebensmittelhändler wie z.B. Edeka, Rewe, Netto geprägt werden soll, kann eine regionale sowie mieterseitige Diversifikation erwartet werden. Für maximal 30% des zu investierenden Kapitals dürfen hierbei Objekte in den neuen Bundesländern erworben werden. Ergänzend werden für jedes Objekt vor Ankauf Standortanalysen & Wertermittlungen durch erfahrene externe Unternehmen vorgenommen.

Investitionen in moderne Nahversorgungsobjekte bieten in der Regel eine vergleichsweise hohe Stabilität und langfristige Planungssicherheit. Grund dafür sind die meist langfristigen Mietverträge und die üblicherweise vereinbarten Indexierungsregelungen in den Mietverträgen dieser Assetklasse. Bislang wurden für die Beteiligung zwei Investitionen getätigt, welche die Anlagebedingungen und Investitionskriterien erfüllen und eine erste Umsetzbarkeit bzw. Marktgängigkeit des Investitionsvorhabens bestätigen. Da auf diese jedoch nur 6% der geplanten Gesamtinvestition entfallen, wird sich das Gesamtportfolio noch erheblich verändern, so dass Abweichungen der Planwerte weiterhin eine hohe Wahrscheinlichkeit besitzen.

Die Marktperspektiven sowie eine geringe Krisenanfälligkeit des Lebensmittel-Einzelhandels lassen aus heutiger Sicht auch für Fonds Nr. 06 grundsätzlich eine Erreichbarkeit der schlüssig und marktgängig angenommenen Planwerte der Fondskalkulation erwarten. Ergänzend hierzu hat Habona bei den fünf Vorgängerfonds mit rund 100 getätigten Investitionen bislang bewiesen, das erforderliche Know-how zu besitzen und die Investitionsvorhaben im Segment Einzelhandelsimmobilien in der Praxis umsetzen zu können.

Dennoch bestehen infolge des überwiegenden Blindpool-Konzeptes naturgemäß erhöhte Unwägbarkeiten infolge zahlreicher Annahmen und Schätzungen, welche sich auf das wirtschaftliche Planergebnis erheblich auswirken können. Unter anderem sind Einnahmen- und somit Renditeabstriche möglich, sofern die in 2024 geplante Mieterhöhung von 6,5% nicht umgesetzt werden kann, da diese auf einer Inflationsrate von 2,0% p.a. basiert, welche den 10-jährigen Durchschnitt von rd. 1,4% entsprechend übersteigt. Eine unterplanmäßige Mietanpassung kann sich darüber hinaus auch auf die angenommenen Veräußerungserlöse auswirken. Darüber hinaus sind langfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von 12 Jahren nur für 60% des Investitionsvolumens vorgesehen, so dass für die weiteren Kapitalanteile auch kürzere Laufzeiten möglich sind. Auch dies kann, z.B. durch erforderliche Neu-/Anschlussvermietungen und Revitalisierungsmaßnahmen vor Objektverkauf zu geringeren Fondsergebnissen führen, ebenso wie über Plan liegende Finanzierungskonditionen, da diese bislang nur über eine Absichtserklärung vorliegen.

Stand: 17.01.2018

Risiko

Bei diesem Angebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, dessen endgültiges wirtschaftliches Ergebnis nicht im Vorhinein feststehen kann. Sie ist somit nur für Investoren geeignet, die die im Emissionsprospekt beschriebenen Risiken hinnehmen könnten. 

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Fondsstruktur

Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) sind eine Form der langfristigen Kapitalanlage in Sachwerte. Seit 2013 gehören AIFs zum voll regulierten, weißen Kapitalmarkt und unterliegen somit zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen. Bei der Investition in einen AIF werden Anteile an einer Gesellschaft über einen langfristigen Zeitraum von durchschnittlich etwa 10 bis 15 Jahren erworben. Erträge erzielen AIFs in der Regel durch laufende Miet- oder Chartereinnahmen der bewirtschafteten Objekte. Die Höhe des benötigten Kapitals steht schon vor der Platzierungsphase fest und wird meist durch eine Kombination aus Eigenkapital (durch Investoren) und Fremdkapital (durch Bankdarlehen) gedeckt.

Fondstyp:

Risikogemischter geschlossener Publikums-AIF

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

Beschränkt auf 5% des Investitionsbetrages (ohne Agio)

Fondsschließung:

Voraussichtlich per 30.09.2018 (spätestens per 30.06.2019)

Geplante Laufzeit:

Bis 30.06.2024

Mindestanlage:

EUR 10'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

5% mit halbjährlichen Auszahlungen

Manager:

HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH

Treuhänder:

ProRatio Treuhand und Wirtschafts Consult Steuerberatungsgesellschaft mbH

Verwahrstelle:

Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG

Bewertung:

Steht noch aus

Aufsichtsbehörde:

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

 

Über Capital Pioneers erhalten Sie ausschließlich eine Beteiligung als Treuhandkommanditist/in.

Kapitalstruktur

Eigenkapital:

52'525'000 Euro

Fremdkapital:

57'475'000 Euro

Finanzierung:

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind die Darlehen noch nicht aufgenommen.

Rückzahlung:

Prognostizierte Tilgungsquote von 2% p.a.

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Anbieter

Die Habona Invest GmbH bietet Privatanlegern seit 9 Jahren Investitionsmöglichkeiten im Bereich der Einzelhandelsimmobilien. Mit Sitz in Frankfurt am Main verfügt  die Habona-Gruppe über eine 30-jährige Expertise im institutionellen und privatwirtschaftlichen Immobiliengeschäft.

Das Unternehmen hat bisher fünf Einzelhandelsfonds aufgelegt, mit knapp 8.000 Anlegern und einen Anlagevolumen von ca. EUR 180 Millionen und ist an 97 Standorten in ganz Deutschland investiert.    

Die eingesetzte Kapitalverwaltungsgesellschaft HANSAINVEST verwaltet zurzeit über 24 Milliarden Euro in über 200 Fonds und hat fast ein halbes Jahrhundert Erfahrung im Fondsgeschäft. Zum dritten Mal in Folge erhielten die HANSAINVEST 2016 den ersten Platz bei der KVG-Umfrage des „Private Banker”-Magazins. 

zum Anbieterprofil

“Das aufgebaute Netzwerk verschafft uns einen hervorragenden Zugang zu vielen Projektentwicklern und attraktiven Objekten.” - Johannes Palla, Geschäftsführender Gesellschafter Habona

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