Hahn Pluswertfonds 171

SB-Warenhaus Delmenhorst

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Fondsdaten

Fondstyp: Geschlossener Publikums-AIF
Fondsschließung: voraussichtlich bis 30.06.2018
Investmentvermögen: großflächige Einzelhandelsimmobilie
Strategie: Core
Mindestanlage: EUR 20'000 zzgl. Agio
Ausschüttungen: beginnen mit 5% pro Jahr (vor Agio)
Mittelrückfluss: rund 168%

Investmentobjekt

Objektart: SB-Warenhaus
Standort: Reinersweg 2, 27751 Delmenhorst
Grundstücksfläche: 28.343 m2
Mietfläche: 8.485 m2
Baujahr: 1972
PKW-Stellplätze: 580

 

Das SB-Warenhaus zählt zusammen mit zahlreichen weiteren eingebetteten Fachmärkten zum Gewerbegebiet Bülte, welches sich neben der Innenstadt zum zweitwichtigsten Einzelhandelsstandort in Holzminden entwickelt hat. Das Geschäftsgebiet ist nicht in eine Wohnbebauung integriert und von überwiegend großflächigen Fachmärkten geprägt, wodurch Synergieeffekte bestehen. Eine gute Erreichbarkeit mit dem Auto aus der Stadt sowie aus den umliegenden Gemeinden ist durch die direkte Lage des Gewerbegebiets an der Bundesstraße B64 gewährleistet.

Das Objekt wurde in einem der Nutzung entsprechenden einfachen Standard hergestellt, mehrfach erweitert und umgebaut und befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden guten bis befriedigenden Zustand mit entsprechendem Abnutzungsgrad. Eine aktuelle Revitalisierung erfolgt nicht.

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Mieterstruktur

Wichtigster Ankermieter im größeren Gebäudeteil ist seit 2007 die Warenhauskette Kaufland - Deutschlands Nummer 1 unter den Großflachernbetreibern mit etwa 34 Prozent des Marktumsatzes. Kaufland gehört ebenso wie der Lebensmitteldiscounter Lidl zur Schwarz-Gruppe, die mit einem Gesamtumsatz von über 85 Mrd. Euro und europaweit rund 1.200 Filialen zu den vier größten Lebensmittelhändlern der Welt zählt. Das Unternehmen genießt laut Creditreform eine ausgezeichnete Bonität und wird im Markt als leistungsstarker Betreiber mit guter Marktpositionierung wahrgenommen. Die Muttergesellschaft
Kaufland Stiftung & Co. KG hat zugunsten der Vertragserfüllung eine nachrangige gesamtschuldnerische Mithaftung begeben.

Die Festmietlaufzeit endet vorbehaltlich der Ausübung einer Verlängerungsoption am 31.12.2027. Das Vertragsverhältnis verlängert sich um 10 Jahre, sofern dieses nicht 3 Jahre vor Ablauf der Grundlaufzeit gekündigt wird. Zu den Untermietern zählen u.a. eine Apotheke, ein Bäcker, Gastronomiebetriebe sowie ein Zeitschriftengeschäft und mehrere Dienstleistungsbetreibe. 

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Standort

Makrostandort

Die Stadt Delmenhorst mit rund 76.300 Einwohnern liegt zentral in Niedersachsen in den Geest- und marschlandschaften des Oldenbur- ger Landes. Die Stadt grenzt unmittelbar westlich an die Stadt Bremen, deren zentrum rund 13 Kilometer nordöstlich der Delmenhorster Stadtmitte liegt. Die nächste größere Stadt Oldenburg liegt rund 35 Kilometer nordwestlich von Delmenhorst. Die Stadt ist Teil der metropolregion Nordwest, die sich von der Nordseeküste bis zur Landesgrenze zu Niedersachsen am Teutoburger Wald erstreckt. Neben der Hansestadt Bremen und Delmenhorst gehören die kreisfreien Städte Bremerhaven, Wilhelmshaven, Oldenburg sowie elf Landkreise zur Region.

Mikrostandort

Der Standort des SB-Warenhauses befindet sich verkehrsgünstig in einer durch Einzelhandelsnutzungen geprägten Gewerbegebietslage am südöstlichen Stadtrand. Das Grundstück des SB-Warenhauses wird im hinteren Teil durch den Verlauf der Bundesstraße B 75, an der nördlichen Langseite durch die wichtige südöstliche Ein-/Ausfallstraße Syker Straße sowie an der nördlichen Schmalseite durch den Reinersweg ein- gefasst. Das SB-Warenhaus bildet einen Standortverbund mit dem auf dem südwestlich angrenzenden Grundstück gelegenen OBI Bau- und Heimwerkermarkt. Ergänzt wird der Standortverbund durch die auf dem gegenüber liegenden Eckgrundstück ansässigen Einzelhandelsnutzer Siemes Schuhcenter und Matratzen Concord sowie ein Fitnessstudio. Westlich angrenzend an diese Immobilie befindet sich getrennt durch einzelne Wohnhausgrundstücke das sogenannte Delmare-Areal, ein ehemals durch ein Sport- und Freizeitzentrum genutztes Grundstück. Nachdem die Gebäude bereits im Jahr 2010 zurückgebaut wurden, soll das Areal nunmehr teilweise für die Entwicklung von Wohnbauland genutzt werden.

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Expertenmeinung

Wichtiger Hinweis zur Expertenmeinung

Das am südöstlichen Stadtrand Delmenhorsts in einem von Einzelhandelsnutzung geprägten Gewerbegebiet gelegene SB-Warenhaus profitiert von einer sehr guten Erreichbarkeit mittels PKW. Darüber hinaus bestehen gute Anbindungen an die umliegenden Siedlungsgebiete der Stadt, deren Bevölkerungsentwicklung in den vergangenen Jahren deutlich positiv verlaufen ist und zukünftig weitgehend unverändert erwartet wird, sowie von Synergieeffekten durch umliegende Einzelhandels- und Fachmarktangebote. Hieraus ergibt sich für das SB-Warenhaus sowohl eine lokale als auch übergemeindliche Versorgungsbedeutung, was trotz einer leicht unter bundesweitem Durchschnitt liegenden Kaufkraft in einer überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität Delmenhorsts zum Ausdruck kommt.

Das 1972 gebaute eingeschossige Fondsobjekt wird bereits seit rund 10 Jahren von der Kaufland-Gruppe genutzt, so dass das Unternehmen mit diesem sowie einem weiteren von ihr betriebenen SB-Warenhaus am Standort bereits langfristig etabliert ist. Die auch zukünftig zu erwartende Standorttreue und zugleich Sicherung der Markposition – trotz einer überdurchschnittlichen bestehenden Konkurrenzsituation im Umfeld des SB-Warenhauses sowie der Nähe zur Hansestadt Bremen – zeigt sich einerseits in den von Kaufland geplanten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, wovon mehr als 2/3 durch Kaufland selbst finanziert werden sollen, um das renovierungsbedürftige Objekte wieder in einen guten Gesamtzustand zu versetzen. Darüber hinaus spiegelt sich diese in dem in 2017 abgeschlossenen neuen Triple-Net-Mietvertrag, wodurch der Mieterin alle erforderlichen Renovierungsmaßnahmen inkl. Instandhaltung von Dach & Fach obliegen, mit einer Mindestlaufzeit von 15 Jahren bis Januar 2034 zzgl. Verlängerungsoptionen.

Von entscheidender Bedeutung des Beteiligungsverlaufs wird – insbesondere aufgrund der fehlenden Risikomischung durch einen Mieter für ein Objekt – die Erfüllung des Mietvertrags sein. Sowohl die Mieterin selbst als auch deren Muttergesellschaft als Erfüllungsgarantin verfügen derzeit über ausgezeichnete Bonitätsauskünfte, so dass in Verbindung mit dem positiven Marktaussichten des Lebensmitteleinzelhandels aus heutiger Sicht eine vertragskonforme Leistungserbringung erwartet werden kann. Zukünftige Änderungen der Mieterbonität sind jedoch nicht auszuschließen bzw. können für diesen langen Zeitraum nicht vorhergesehen werden. Bei einem Zahlungsausfall könnte dies mangels Risikostreuung rasch zu einer finanziellen Schieflage der Beteiligung führen, insbesondere da diese regelmäßige Zins- und Tilgungsleistungen des Fremdkapitalanteils zu erbringen hat.

Unwägbarkeiten auf den Gesamterfolg der Kapitalanlage bestehen insbesondere auch aus dem Ende 2028 ablaufenden Darlehensvertrag sowie der abweichend hiervon in 2032 geplanten Veräußerung der dann 60 Jahre alte Immobilie, da beides entscheidend von einer bis dahin auszuübenden Verlängerungsoption der Mieterin oder einer alternativen Neu- bzw. Anschlussvermietung abhängen wird. Ob Kaufland den Mietvertrag verlängert oder den Standort nach dessen Ablauf verlassen wird, z.B. infolge der in Delmenhorst bestehenden Eigenkonkurrenz, ist aus heutiger Sicht nicht abzusehen. Auch könnten hieraus nicht kalkulierte Revitalisierungskosten und in der Folge reduzierte oder ausbleibende Ausschüttungen drohen. Eine hierdurch ggf. erforderlich werdende Umstrukturierung oder Neupositionierung der Spezialimmobilie ist nicht auszuschließen, was sowohl Chancen ermöglicht aber auch Risiken birgt. Sollte hieraus eine Anschluss- oder Umfinanzierung nicht erhältlich sein, sind ein Notverkauf des Objekts oder/und eine Insolvenz der Fondsgesellschaft jedoch nicht auszuschließen.

Abweichungen des Planergebnisses besitzen daher trotz der feststehenden Investition und geschlossenen Verträge – insbesondere in den Betriebsjahren ab 2029 – eine erhöhte Wahrscheinlichkeit. Hierbei könnte das Objektmanagement besonders gefragt sein. Die Hahn-Gruppe besitzt eine langjährige Erfahrung im Management derartiger Fachmärkte, eine sehr gute Zusammenarbeit mit der Mieterin und konnte in der Vergangenheit immer wieder auch erfolgreiche Managementergebnisse vorweisen. Anleger sollten sich dieser Entwicklungsmöglichkeiten bewusst sein und benötigen infolge der Unwägbarkeiten einen erhöhten Vertrauensvorschuss, können diesen der Hahn-Gruppe aus deren Historie und Erfahrungswerten heraus jedoch grundsätzlich entgegenbringen.

Stand: 18.06.2018

Risiko

Bei diesem Angebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, dessen endgültiges wirtschaftliches Ergebnis nicht im Vorhinein feststehen kann. Sie ist somit nur für Investoren geeignet, die die im Emissionsprospekt beschriebenen Risiken hinnehmen könnten. 

Da der AIF ohne Einhaltung des Grundsatzes der Risikomischung investiert, besteht ein erhöhtes Ausfallrisiko.

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Galerie

Fondsstruktur

Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) sind eine Form der langfristigen Kapitalanlage in Sachwerte. Seit 2013 gehören AIFs zum voll regulierten, weißen Kapitalmarkt und unterliegen somit zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen. Bei der Investition in einen AIF werden Anteile an einer Gesellschaft über einen langfristigen Zeitraum von durchschnittlich etwa 10 bis 15 Jahren erworben. Erträge erzielen AIFs in der Regel durch laufende Miet- oder Chartereinnahmen der bewirtschafteten Objekte. Die Höhe des benötigten Kapitals steht schon vor der Platzierungsphase fest und wird meist durch eine Kombination aus Eigenkapital (durch Investoren) und Fremdkapital (durch Bankdarlehen) gedeckt.

Fondstyp:

Nicht risikogemischter geschlossener Publikums-AIF für qualifizierte Anleger

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

Beschränkt auf 0,1 Prozent der Haftungspflichteinlage

Fondsschließung:

Geplant zum 30.06.2018

Geplante Laufzeit:

31.12.2032

Mindestanlage:

EUR 20'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

vierteljährlich

Manager:

DeWert Deutsche Wertinvestments GmbH

Treuhänder:

Dr. Wassermann & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Verwahrstelle:

CACEIS Bank S.A., Germany Branch

Bewertung:

Jones Lang LaSalle GmbH

 

Über Capital Pioneers erhalten Sie ausschließlich eine Beteiligung als Treuhandkommanditist/in.

Kapitalstruktur

Eigenkapital:

10'500'000 Euro (Inkl. Agio)

Fremdkapital:

7'000'000 Euro

Finanzierung:

Euro-Darlehen zu einem Zinssatz von durchschnittlich 2,10% p.a.

Rückzahlung:

Annuitätischer Tilgungssatz von jährlich rd. 2,0%

Anbieter

Seit mehr als drei Jahrzehnten hat sich die Hahn Gruppe als Asset Manager auf großflächige Handelsimmobilien spezialisiert. In ihrer Unternehmensgeschichte hat die Hahn Gruppe bereits über 170 Immobilienfonds erfolgreich aufgelegt. Das aktuell verwaltete Vermögen liegt bei rund 2,8 Mrd. Euro. Mit einer übergreifenden Expertise aus Immobilien- und Vermögensmanagement nimmt die Hahn Gruppe bei privaten und professionellen Anlegern ein Alleinstellungsmerkmal in ihrem Marktsegment ein. Dabei steuert und kontrolliert sie die gesamte Wertschöpfungskette der von ihr betreuten Handelsimmobilien an über 160 Standorten.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds, DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, ist eine Konzerntochter der Hahn Gruppe und unterliegt seit Februar 2014 der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Das technische und kaufmännische Property Management sowie ein exklusives Vermietungsund Objektentwicklungsmanagement inkl. Projektentwicklungsmaßnahmen wurden an die Hahn Fonds und Asset Management GmbH ausgelagert.

zum Anbieterprofil

“Als spezialisierter Asset und Investment Manager entwickeln wir kompetent und zielstrebig Immobilienwerte, um den langfristigen Erfolg unserer Anleger sicherzustellen.” - Michael Hahn, Vorstandsvorsitzender Hahn Gruppe

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