Dr. Peters DS 141 Hotel Aachen

Hotelimmobilie Aachen

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Attraktiver Makrostandort

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Fondsdaten

Fondstyp: Geschlossener Publikums-AIF
Fondsschließung: voraussichtlich bis 31.12.2018
Investmentvermögen: Hotelimmobilie
Strategie: Core
Mindestanlage: EUR 20'000 zzgl. Agio
Ausschüttungen:

2017: 1,5% (vor Agio)
2018: 4,5% pro Jahr (vor Agio)
ab 2019: 5% pro Jahr (vor Agio)
mit vierteljährlicher Auszahlung

Mittelrückfluss: rund 174% (vor Agio)

Investmentobjekt

Gebäude: Hampton by Hilton Aachen Tivoli
Standort: Krefelder Straße 193/Merowinger Straße 2 (alter Tivoli)
Grundstücksgröße: 3.046 m2
Gästezimmer: 164
Baujahr: 2017


Bei dem 3-Sterne-Hotel, das auf Geschäftskunden ausgelegt ist, handelt es sich um einen Neubau. Insgesamt verfügt das Hotel über 164 Gästezimmer, einen Fitnessraum, einen Rezeptions- und Gastronomiebereich, zwei kombinierbare Tagungsräume und 52 Parkplätze in der Tiefgarage sowie überdachte Außenstellplätze.

Die Marke „Hampton by Hilton“ gehört zum derzeit weltweit zweitgrößten Hotelkonzern Hilton Worldwide und stellt mit über 220.000 Zimmern in über 2.200 Häusern weltweit das Gros der Zimmer der Gruppe bereit.

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Pächter

Der 20 Jahre laufende feste Pachtvertrag mit dem Hotelpächter tristar GmbH, Berlin mit einem sehr guten Bonitätsindex von 184 (Wirtschaftsauskunftei Creditreform) bietet langfristig eine hohe Planungssicherheit. Tristar ist ein aufstrebendes Hotelunternehmen, das zurzeit vier Hotels in Deutschland  betreibt. Weitere sieben Hotels sind im Bau und elf Hotels sind in der Genehmigungsphase (Lizenzen und Pachtverträge vorhanden). Die insgesamt 22 Hotels verteilen sich auf die vier Marken  Holiday Inn, Holiday Inn Express, Hampton by Hilton und Hotel Indigo. Weitere Hotels sind in Planung.

Unternehmenszahlen

  • 310 Mitarbeiter
  • 1.502 Zimmer
  • 2.200 Betten
  • 18 Mio € Umsatz (Netto 2017)
  • 1,9 Mio. € EBITDA 2017

Aufgaben des Pächters

  • Unterstützung bei Standortwahl & Standortanalyse
  • Durchführung der Vertragsverhandlungen
  • Planung des Innendesigns, Begleitung der Bauphase, Entwicklung der Strategie
  • Kostensicherheit
  • Hotelbetrieb
  • Übernahme des Betreiberrisikos

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Standort

Aachen ist mit gut 250.000 Einwohner die größte Stadt im Dreiländereck Deutschland-Belgien-Niederlande. Aachen ist gut an das deutsche Autobahnnetz angeschlossen und liegt verkehrsgünstig zu den Flughäfen Düsseldorf und Köln/Bonn. Von Hauptbahnhof fahren stündlich ICEs in unter 3 Stunden nach Paris. Der Makrostandort  Aachen/Eifel erfreut sich bei Touristen einer anhaltend hohen Nachfrage und Beliebtheit, was sich in stetig steigenden Übernachtungszahlen widerspiegelt.

Das Hotel befindet sich auf dem Gelände des ehemaligen Fußballstadions „Alter Tivoli“ in Innenstadtrandlage. An diesem Mikrostandort befindet sich in unmittelbarer Nähe das Fußballstadion „Tivoli“, das Reitgelände des „CHIO“ sowie das „Eurogress“-Konferenzzentrum. Das Stadtzentrum befindet sich in etwa 1,5 km Entfernung, der Hauptbahnhof Aachen in rd. 3 km bzw. etwa 5 Fahrminuten. Die Verkehrsanbindung an einer der zwei – stark befahrenen – Haupteinfallstraßen ist sehr gut, die Anbindung an den ÖPNV über eine fußläufig zu erreichende Bushaltestelle gegeben.

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Expertenmeinung

Wichtiger Hinweis zur Expertenmeinung

Der Hotelimmobilienmarkt in Deutschland zeigt sich derzeit durch die seit sieben Jahre in Folge steigenden Übernachtungszahlen sowie einem ungebrochenen Investoreninteresse positiv geprägt. Dies spiegelt sich in einer anhaltend hohen Nachfrage nach geeigneten Objekten, welche das Investitionsvolumen auf ein Rekordniveau gehoben hat. Diese bundesweite Dynamik zeigt sich auch in der Region des Fondshotels. Aachen präsentiert sich, ausgehend
von einer überdurchschnittlichen Entwicklung der Übernachtungszahlen - insbesondere auch bei internationalen Gästen, als attraktiver Standort für Hotelinvestoren. Die hohe Nachfrage sorgt aber auch für eine rege Entwicklung auf der Angebotsseite mit zahlreichen neuen Hotels, welche sich je nach Marktentwicklung mittel- bis langfristig auf die Attraktivität des Standortes auswirken können.

Das Mitte 2017 eröffnete 3-Sterne Neubauhotel „Hampton by Hilton Aachen Tivoli“ mit 164 Zimmern und einer der Kategorie typischen Infrastruktur besitzt eine ansprechende Architektur und einen gehobenen modernen Ausstattungsstandard. Die Innenstadtrandlage
ist für das auf vorwiegend Geschäftsreisende ausgerichtete Hotelkonzept als gut zu bezeichnen.
Darüber hinaus ist der Standort auch durch die unmittelbare Lage zum Fußballstadion „Tivoli“, dem Reitgelände „CHIO“ sowie dem in ca. 1,5 km entfernten Stadtzentrum für weitere Gästegruppen sehr interessant. Das Hotel kann in Kombination der lokalen Marktentwicklung, seiner Lage & Ausstattung sowie der weltweit bekannten und erfolgreichen
Betreibermarke eine nachhaltige Akzeptanz bei Reisenden erhalten. Durch die erst Mitte 2017
erfolgte Neueröffnung existieren hierzu jedoch noch keine historischen oder belastbaren Zahlen, so dass entsprechende Risiken verbleiben.

Das Hotel wurde über einen langfristigen Pachtvertrag mit einer Grundlaufzeit von 20 Jahren vollständig an die tristar GmbH verpachtet. Die wirtschaftliche Entwicklung der Beteiligung und die Erreichung der Planwerte in der Bestandphase hängen daher im Wesentlichen von der Erfüllung und Erfüllbarkeit dieses Pachtvertrags ab, welche aus heutiger Sicht auf Basis der bisherigen Geschäftsentwicklung in Verbindung mit dem Franchisevertrag der Hilton-Hotelgruppe sowie der sehr guten Bonitätsbeurteilungen gegeben erscheint. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem in 2012 gegründeten Pächter um ein junges Unternehmen handelt, welches derzeit 5 Hotels betreibt und in den kommenden 3 – 5 Jahren stark wachsen möchte. Veränderungen der Bonitäts- & Liquiditätssituation des Unternehmens sind daher wahrscheinlich, welche sowohl positiv als auch negativ bis hin zu einer Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens führen könnten.

Aufgrund der Fondskonzeption mit einem grundsätzlich zur Drittnutzung eingeschränkten Spezialobjekt und einem Mieter – und der somit nach KAGB fehlenden Risikomischung – besteht ein erhöhtes Risikoprofil, worauf die Verkaufsunterlagen zutreffend hinweisen, welches
bis hin zu einem Notverkauf des Objekts oder Insolvenz der Beteiligung führen kann. Auf Kalkulation eines Mietbzw. Pachtausfallrisikos wurde verzichtet, was bei was bei Single-Tenant-Objekten mit langfristiger Vertragslaufzeit plausibel ist. Durch die langfristige Laufzeit des double-net Vertrags bis mind. Mitte 2037, welcher die vollständige Betriebskostenübernahme sowie weitgehende Instandhaltungsmaßahmen im Innenbereich durch den Pächter beinhaltet, besteht für die Beteiligung eine gute Planbarkeit der Einnahmen innerhalb der Fondsplanlaufzeit
bis 2030. Die Fremdfinanzierung endet jedoch bereits Ende 2027, rd. 3 Jahre vor geplantem
Objektverkauf, so dass Risiken einer Finanzierungsverlängerung bzw. deren Konditionen bestehen und ebenso wie der Objektverkauf bereits von einer vorzeitigen Pachtvertragsverlängerung abhängig sein könnten. Der Kaufpreis des Hotels sowie die Pachthöhe werden durch die Ankaufsbewertung sowie Marktberichte bestätigt. Die kalkulierten Werte können somit als jeweils marktüblich gewertet werden. Insgesamt erfolgte die Fondskalkulation schlüssig und basiert auf aus heutiger Sicht realistisch erreichbaren, marktgerechten sowie -üblichen Werten.

Stand: 19.01.2018

Risiko

Bei diesem Angebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, dessen endgültiges wirtschaftliches Ergebnis nicht im Vorhinein feststehen kann. Sie ist somit nur für Investoren geeignet, die die im Emissionsprospekt beschriebenen Risiken hinnehmen könnten. 

Da der AIF ohne Einhaltung des Grundsatzes der Risikomischung investiert, besteht ein erhöhtes Ausfallrisiko.

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Fondsstruktur

Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) sind eine Form der langfristigen Kapitalanlage in Sachwerte. Seit 2013 gehören AIFs zum voll regulierten, weißen Kapitalmarkt und unterliegen somit zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen. Bei der Investition in einen AIF werden Anteile an einer Gesellschaft über einen langfristigen Zeitraum von durchschnittlich etwa 10 bis 15 Jahren erworben. Erträge erzielen AIFs in der Regel durch laufende Miet- oder Chartereinnahmen der bewirtschafteten Objekte. Die Höhe des benötigten Kapitals steht schon vor der Platzierungsphase fest und wird meist durch eine Kombination aus Eigenkapital (durch Investoren) und Fremdkapital (durch Bankdarlehen) gedeckt.

Fondstyp:

Nicht risikogemischter geschlossener Publikums-AIF für qualifizierte Anleger

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

Beschränkt auf 1 Prozent der Haftungspflichteinlage

Fondsschließung:

Spätestens per 31.12.2018

Geplante Laufzeit:

31.12.2030

Mindestanlage:

EUR 20'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

vierteljährlich

Manager:

Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG KVG

Treuhänder:

DS-AIF Treuhand GmbH

Verwahrstelle:

CACEIS Bank S.A.

Bewertung:

Treuökonom Beratungs-, Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Aufsichtsbehörde

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

 

Über Capital Pioneers erhalten Sie ausschließlich eine Beteiligung als Treuhandkommanditist/in.

Kapitalstruktur

Eigenkapital:

10'500'000 Euro (Inkl. Agio)

Fremdkapital:

11'000'000 Euro

Finanzierung:

Die Objektgesellschaft hat mit der DZ Bank ein Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit abgeschlossen. Für das Darlehen wird unter anderem die bereits betehende Grundschuld übernommen und als Sicherheit verwendet.

Rückzahlung:

Annuitätischer Tilgungssatz von jährlich 1,5%

 

Anbieter

Das Unternehmen mit den Standorten Dortmund (Haupsitz) sowie Hamburg gehört zu den ältesten und größten inhabergeführten Initiatoren geschlossener Fonds in Deutschland. Die Dr. Peters Holding GmbH, eine klassische Finanz- und Management Holding, verantwortet die Unternehmensentwicklung und die strategische Steuerung der Tochterunternehmen.

Die Dr. Peters Group blickt auf 40 Jahre Emissionserfahrung  zurück. Seit nunmehr 1975 konzipiert, platziert und verwaltet die Dr. Peters Group Sachwertanlagen. Bereits im Jahre 1977 wurde die erste Hotelimmobilie als Beteiligungsmodell aufgelegt. Insgesamt hat die Dr. Peters Group in 20 Hotels mit einem verwalteten Vermögen von rund €160 Millionen investiert. 

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“Mit dem Hotel in Aachen bieten wir unseren Anlegern ein sehr interessantes und nachhaltiges Immobilienprojekt an. In Zeiten von Niedrigzinsen planen wir auch in Zukunft neue Projekte mit langfristigen stabilen Auszahlungen für unsere Kunden.” - Christoph Seeger, Geschäftsführer Vertrieb der Dr. Peters Group

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