Expertenmeinung
Wichtiger Hinweis zur Expertenmeinung
Der Hotelimmobilienmarkt in Deutschland zeigt sich derzeit durch die seit sieben Jahre in Folge steigenden Übernachtungszahlen sowie einem ungebrochenen Investoreninteresse positiv geprägt. Dies spiegelt sich in einer anhaltend hohen Nachfrage nach geeigneten Objekten, welche das Investitionsvolumen auf ein Rekordniveau gehoben hat. Diese bundesweite Dynamik zeigt sich auch in der Region des Fondshotels. Aachen präsentiert sich, ausgehend
von einer überdurchschnittlichen Entwicklung der Übernachtungszahlen - insbesondere auch bei internationalen Gästen, als attraktiver Standort für Hotelinvestoren. Die hohe Nachfrage sorgt aber auch für eine rege Entwicklung auf der Angebotsseite mit zahlreichen neuen Hotels, welche sich je nach Marktentwicklung mittel- bis langfristig auf die Attraktivität des Standortes auswirken können.
Das Mitte 2017 eröffnete 3-Sterne Neubauhotel „Hampton by Hilton Aachen Tivoli“ mit 164 Zimmern und einer der Kategorie typischen Infrastruktur besitzt eine ansprechende Architektur und einen gehobenen modernen Ausstattungsstandard. Die Innenstadtrandlage
ist für das auf vorwiegend Geschäftsreisende ausgerichtete Hotelkonzept als gut zu bezeichnen.
Darüber hinaus ist der Standort auch durch die unmittelbare Lage zum Fußballstadion „Tivoli“, dem Reitgelände „CHIO“ sowie dem in ca. 1,5 km entfernten Stadtzentrum für weitere Gästegruppen sehr interessant. Das Hotel kann in Kombination der lokalen Marktentwicklung, seiner Lage & Ausstattung sowie der weltweit bekannten und erfolgreichen
Betreibermarke eine nachhaltige Akzeptanz bei Reisenden erhalten. Durch die erst Mitte 2017
erfolgte Neueröffnung existieren hierzu jedoch noch keine historischen oder belastbaren Zahlen, so dass entsprechende Risiken verbleiben.
Das Hotel wurde über einen langfristigen Pachtvertrag mit einer Grundlaufzeit von 20 Jahren vollständig an die tristar GmbH verpachtet. Die wirtschaftliche Entwicklung der Beteiligung und die Erreichung der Planwerte in der Bestandphase hängen daher im Wesentlichen von der Erfüllung und Erfüllbarkeit dieses Pachtvertrags ab, welche aus heutiger Sicht auf Basis der bisherigen Geschäftsentwicklung in Verbindung mit dem Franchisevertrag der Hilton-Hotelgruppe sowie der sehr guten Bonitätsbeurteilungen gegeben erscheint. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem in 2012 gegründeten Pächter um ein junges Unternehmen handelt, welches derzeit 5 Hotels betreibt und in den kommenden 3 – 5 Jahren stark wachsen möchte. Veränderungen der Bonitäts- & Liquiditätssituation des Unternehmens sind daher wahrscheinlich, welche sowohl positiv als auch negativ bis hin zu einer Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens führen könnten.
Aufgrund der Fondskonzeption mit einem grundsätzlich zur Drittnutzung eingeschränkten Spezialobjekt und einem Mieter – und der somit nach KAGB fehlenden Risikomischung – besteht ein erhöhtes Risikoprofil, worauf die Verkaufsunterlagen zutreffend hinweisen, welches
bis hin zu einem Notverkauf des Objekts oder Insolvenz der Beteiligung führen kann. Auf Kalkulation eines Mietbzw. Pachtausfallrisikos wurde verzichtet, was bei was bei Single-Tenant-Objekten mit langfristiger Vertragslaufzeit plausibel ist. Durch die langfristige Laufzeit des double-net Vertrags bis mind. Mitte 2037, welcher die vollständige Betriebskostenübernahme sowie weitgehende Instandhaltungsmaßahmen im Innenbereich durch den Pächter beinhaltet, besteht für die Beteiligung eine gute Planbarkeit der Einnahmen innerhalb der Fondsplanlaufzeit
bis 2030. Die Fremdfinanzierung endet jedoch bereits Ende 2027, rd. 3 Jahre vor geplantem
Objektverkauf, so dass Risiken einer Finanzierungsverlängerung bzw. deren Konditionen bestehen und ebenso wie der Objektverkauf bereits von einer vorzeitigen Pachtvertragsverlängerung abhängig sein könnten. Der Kaufpreis des Hotels sowie die Pachthöhe werden durch die Ankaufsbewertung sowie Marktberichte bestätigt. Die kalkulierten Werte können somit als jeweils marktüblich gewertet werden. Insgesamt erfolgte die Fondskalkulation schlüssig und basiert auf aus heutiger Sicht realistisch erreichbaren, marktgerechten sowie -üblichen Werten.
Stand: 19.01.2018
