HTB 10. Immobilien Portfolio

Zweitmarktfonds für Immobilieninvestitionen

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Eckdaten

Fondstyp:

Geschlossener risikogemischter Publikums-AIF  

Fondsschließung:

Spätestens per 31.12.2020

Investmentvermögen:

Direkte und indirekte Beteiligung an rund 50 deutschen Immobilienfonds

Mindestanlage:

EUR 5'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

2018-2019: 2% p.a. zeitanteiliger Vorabgewinn
2020-2022: 3-4% p.a.
ab 2023: bis zu 8% p.a.

Mittelrückfluss:

rund 158%

Nettoinventarwert: Angaben im Prospekt
Jahresbericht:  Angaben im Prospekt

Strategie

Bei diesem Fonds handelt es sich um ein Zweitmarktkonzept bei dem mit den Einlagen der Anleger gezielt Anteile an Beteiligungen im Bereich der Immobilieninvestments erworben werden. Dies ermöglicht den Anlegern mit einem überschaubaren Investitionsbetrag von 5.000 Euro (zzgl. Agio) in ein breit gestreutes Portfolio an voll investierten geschlossenen Alternative Investment Fonds (AIF) zu investieren. Damit erhalten die Anleger Zugang zu Investitionsobjekten unterschiedlicher Größen und Nutzungsarten in verschiedenen Immobiliensegmenten über eine Vielzahl von Standorten und mit einer diversifizierten Mieterstruktur. 

Durch den bereits vorhandenen Leistungsausweis der selektierten Zielfonds lässt sich relativ gut abschätzen, ob die getätigten Investitionen den Erwartungen auch wirklich Gerecht werden, was wiederum zu einer höheren Prognosesicherheit der zukünftigen Entwicklung führt. Allerdings kennt der Anleger zum Einstiegszeitpunkt die finale Komposition des Portfolios noch nicht, da das Kapital über eine gewisse Investitionsphase sukzessive angelegt wird. 

Der Fonds kommt ausschließlich mit dem Eigenkapital der Anleger aus und nimmt darüber hinaus keine weitere Fremdfinanzierung auf. Das Anlageportfolio wird aktiv durch die erfahrenen Experten der HTB verwaltet. So können bspw. Anteile auch wieder veräußert oder Immobilienverkäufe vorangetrieben werden. 

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Auswahlkriterien

HTB bedient sich bei der Auswahl einer hauseigenen Bewertungsdatenbank mit über 3.000 Datensätzen. Unterstützung wird durch unabhängige externe Bewerter gewährleistet. Bei der Auswahl der Zielfonds wird auf hohe Tilgungsraten beim Fremdkapital geachtet. Als Standorte kommen Städte wie Berlin, Hamburg, Köln sowie ausgesuchte Klein- und Mittelstädte in Deutschland in Frage.

Anlagerestriktionen

  • Die Gesellschaft investiert nur in Vermögensgegenstände (Anteile an Zielfonds), deren jeweiliger Gesamtwert (Wert der zu erwerbenden und bereits gehaltenen Anteile des jeweiligen Zielfonds) EUR 50 Mio. nicht überschreitet.
  • Mindestens 60% des investierten Kapitals werden in geschlossene Spezial-AIF angelegt.
  • Mindestens 60% des investierten Kapitals werden indirekt in Gewerbeimmobilien vom Typ Hotel, Büro, Handel oder Logistik angelegt, die in den alten Bundesländern oder Berlin belegen sind und eine Mietfläche von mehr als 800 m2 aufweisen.
  • Maximal 50 % des investierten Kapitals werden indirekt in Betreiberimmobilien (Hotels, Pflegeimmobilien, Kranken- häuser) angelegt.
  • Maximal 20% des investierten Kapitals werden indirekt in Vermögensgegenstände angelegt.
  • 100 % des investierten Kapitals werden indirekt in Vermögensgegenstände investiert, die in Deutschland belegen sind.
  • 100% des investierten Kapitals werden in Zielfonds investiert, bei denen keine Risiken aus Fremdwährungsdarlehen bestehen.

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Expertenmeinung

Wichtiger Hinweis zur Expertenmeinung

Die Beteiligung wurde als vollständiges Blind Pool-Konzept aufgelegt. Mit zunehmender Kapitaleinwerbung ist der sukzessive Erwerb „gebrauchter“ Zweitmarktanteile und somit der Aufbau eines breit diversifizierten Portfolios von etwa 50 Zielfonds vorgesehen. Bislang erfolgten noch keine Zielfondsinvestitionen. Deren Erwerb ist ausschließlich aus dem Kommanditkapital vorgesehen, eine Aufnahme von Fremdkapital erfolgt auf Dachfondsebene nicht. Dies ist positiv zu werten, da bereits auf Zielfondsebene Fremdkapital eingesetzt wird und Tilgungsverpflichtungen auf Dachfondsebene im Falle von Ausschüttungskürzungen der Zielfonds ein hohes Liquiditätsrisiko ergeben könnten. Infolge der Blind Pool-Konzeption sind die wirtschaftlichen Ergebnisse der Beteiligung nur vage planbar und besitzen daher eine hohe Wahrscheinlichkeit, von den prospektierten Prognosewerten abzuweichen, wobei auch erhebliche Abweichungen – sowohl positive als auch negative – möglich sind.

Pluspunkte des Investitionsvorhabens sind insbesondere die sehr gute Bewertbarkeit der meist bereits langjährig laufenden Zielinvestments sowie darüber hinaus das aus heutiger Sicht in der Regel günstige Kaufpreisniveau der Objekte auf Ebene der Altfonds. HTB verfügt aus der Historie der Vorgängerfonds über ein sehr großes Know How im Segment Gewerbeimmobilien sowie ein umfangreiches Analyse- und Bewertungssystem. Ergänzend zur internen Bewertung durch HTB wird jeder Zielfonds einer externen Ankaufsbewertung unterzogen. Vor Umsetzung einer Investition muss darüber hinaus die Verwahrstelle zustimmen. Dies gilt auch im Falle von Zielfondsverkäufen.

Das HTB-Konzept sieht vorwiegend den Erwerb langlaufender Zielfonds vor, von welchen ab 2021 jeweils 5% des Bestandes aktiv oder durch Objektverkauf bzw. Zielfondsauflösungen passiv veräußert werden sollen. Darüber hinaus sollen anteilig kurzlaufende Zielfonds erworben werden. Deren Erlöse sind bis 2024 vorwiegend für Re-Investitionen in weitere Zielfonds vorgesehen. Ob diese erwarteten Teilverkäufe, kurzfristigen Erlösmöglichkeiten sowie in deren Abhängigkeit die Re-Investitionen und sukzessiven Erhöhungen der Ausschüttungen erfolgen können, ist aus heutiger Sicht nicht abschließend beurteilbar, da diese sowohl von zeitnahen Zielfondsverkäufen/-auflösungen als auch einer anhaltend positiven Marktentwicklung abhängen, welche von HTB nicht oder nur bedingt beeinflussbar sind.

Die zentrale Voraussetzung eines erfolgreichen Fondsverlaufs ist neben der allgemeinen Marktentwicklung, dass es dem Fondsmanagement gelingt, ausreichend qualitativ hochwerte Zielinvestments selektieren und erwerben zu können. Dass dies gelingen kann, zeigen die Ist-Ergebnisse einiger Vorgängerfonds, wie z.B. des „HTB Immo 7“ und „HTB Immo 8“, deren Portfolios die ursprünglichen Soll-Vorgaben erfüllen. HTB zeigt hiermit, den für diese Assetklasse notwendigen Marktzugang zu besitzen und hieraus mit bislang durchschnittlichen Ausschüttungen der Zweitmarkt-Vorgängerfonds von rd. 6,5% p.a. attraktive Ergebnisse erreichen zu können.

Quelle: Auszug aus der Plausibilitätsprüfung 
Stand: 02.11.2018

Risiko

Bei diesem Angebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, dessen endgültiges wirtschaftliches Ergebnis nicht im Vorhinein feststehen kann. Es ist somit nur für Investoren geeignet, die die im Emissionsprospekt beschriebenen Risiken hinnehmen könnten. 

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Fondsstruktur

Geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF) sind eine Form der langfristigen Kapitalanlage in Sachwerte. Seit 2013 gehören AIFs zum voll regulierten, weißen Kapitalmarkt und unterliegen somit zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen. Bei der Investition in einen AIF werden Anteile an einer Gesellschaft über einen langfristigen Zeitraum von durchschnittlich etwa 10 bis 15 Jahren erworben. Erträge erzielen AIFs in der Regel durch laufende Miet- oder Chartereinnahmen der bewirtschafteten Objekte. Die Höhe des benötigten Kapitals steht schon vor der Platzierungsphase fest und wird meist durch eine Kombination aus Eigenkapital (durch Investoren) und Fremdkapital (durch Bankdarlehen) gedeckt.

Fondstyp:

Risikogemischter Publikums-AIF 

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

0,1% der Pflichteinlage

Fondsschließung:

Spätestens per 31.12.2020

Geplante Laufzeit:

31.12.2029

Mindestanlage:

EUR 5'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

Jährlich

Verwaltungsgesellschaft:

HTB Hanseatische Fondshaus GmbH

Treuhänder:

Deutsche Fondstreuhand GmbH

Verwahrstelle:

BLS Verwahrstelle GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

 

Über Capital Pioneers erhalten Sie ausschließlich eine Beteiligung als Treuhandkommanditist/in.

Kapitalstruktur

Das Zielvolumen des Fonds beträgt 15 Mio. Euro. Die Investmentgesellschaft plant selbst nicht, Kredite aufzunehmen; sie wird sich jedoch mittelbar oder unmittelbar an geschlossenen AIF, Objektgesellschaften oder Unternehmen beteiligen, die Kredit aufnehmen. 

Anbieter

Die in 1987 gegründete HTB-Gruppe hat sich auf die Entwicklung, das Management und Vermarktung von Sachwertanlagen spezialisiert. Die HTB Gruppe zählt somit zu den Pionieren im Zweitmarkt und hat mit der Serie von Immobilien-Zweitmarktfonds insgesamt bereits über 100 Millionen Euro Eigenkapital eingeworben. Die Anlegerbasis beträgt über 3.500 Kunden, die in mehr als 24 erfolgreich platzierte Fonds investiert haben. Diese Marktstellung ermöglicht HBT einen privilegierten Marktzugang zu attraktiven Zweitmarktanteilen und untermauert die Expertise auf diesem Gebiet. 

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“Wir kaufen vielversprechende Immobilienfondsanteile günstig ein und bündeln sie für unsere Kunden.” - Marco Ambrosius, Geschäftsführung HTB Hanseatische Fondshaus GmbH

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