Hahn Pluswertfonds 168

SB-Warenhaus Kitzingen

Haussymbol

Bewährtes Investmentobjekt

mehr erfahren
Symbol: Schutzschild

Sicheres Mietverhältnis

mehr erfahren
Symbol: ID-Karte

Erfahrener Spezialanbieter

mehr erfahren

 Investmentobjekt

Objektart:

Selbstbedienungs-Warenhaus

Standort:

Am Dreistock 12, 97318 Kitzingen

Grundstücksgröße:

26.270 m2

Mietfläche:

6.695 m2

Verkaufsfläche:

4.600 m2

Pkw-Stellplätze:

494

Baujahr:

1999

Mieter

Die gesamte Mietfläche (6.695 m2) des Objekts ist bis mindestens September 2029 vermietet. Der Mietvertrag wurde kürzlich mit der Kaufland Vertrieb SIGMA GmbH & Co. KG, einer Konzerntochter der Kaufland-Unternehmensgruppe geschlossen. Kaufland gehört ebenso wie der Lebensmitteldiscounter Lidl zur Schwarz-Gruppe, die mit einem Gesamtumsatz von über 85 Mrd. Euro und europaweit rund 1.200 Filialen zu den vier größten Lebensmittelhändlern der Welt zählt. Aufgrund der sehr gut bewerteten Bonität ist ein Ausfall der Mietbeträge als äußerst unwahrscheinlich einzustufen. Für etwaige Ausfälle haftet neben dem Mieter als zusätzliche Sicherheit die Kaufland Stiftung & Co. KG. Bei einer Insolvenz des Mieters würde die Restschuld somit in voller Höhe an die Kaufland Stiftung & Co. KG übertragen.

Das Mietverhältnis läuft bis September 2029. Der Mieter hat nach der Laufzeit die Option, den Vertrag um acht Jahre zu verlängern.

Der Standort

Das Objekt befindet sich in Kitzingen, einer historischen Weinhandelsstadt mit attraktiver Lage am Main. Würzburg, die Hauptstadt des Regierungsbezirkes Unterfranken, liegt nur 20 Kilometer nordwestlich von Kitzingen.

Der Standort der Immobilie glänzt durch eine günstige Verkehrslage, die sich durch die Anbindung an Landstraßen sowie den Autobahnen A3 und A7 auszeichnet. Von dieser zentralen Lage profitieren neben der Stadtbevölkerung auch Bewohner der ländlichen Umgebung. Somit ergibt sich ein Einzugsgebiet von mehr als 80.000 Einwohnern, bei welchen das Warenhaus als beliebte Einkaufsmöglichkeit gilt.

Expertenmeinung

Der Standort des Fondsobjekts in Kitzingen besitzt für den Einzelhandel darüber hinaus eine zusätzliche Attraktivität: Während der Kaufkraftindex der Stadt mit 91,2 im bundesweiten Vergleich zwar unterdurchschnittlich ist (Deutschland = 100), übersteigen die Einzelhandelsumsätze – auch begründet durch einen hohen positiven Pendlersaldo – den bundesweiten Schnitt um 70%, was die bedeutende Rolle des großflächigen Einzelhandles – wie etwa Fachmärkte – für die Stadt eindrucksvoll aufzeigt. Ergänzend wird der Mikrostandort durch die baurechtlichen Einschränkungen der Baunutzungsverordnung gestärkt, welche sich bereits in Ablehnung zweier Bauanträge durch die Stadt äußerte, so dass wesentliche Änderungen der bestehenden Wettbewerbssituation derzeit nicht zu erwarten sind. Dies kommt auch in der vorzeitigen Verlängerung des Mietvertrags des Objektmieters Kaufland zum Vorschein, welcher das Objekt bereits seit Fertigstellung in 1999 beheimatet und somit am Standort bereits etabliert ist, 2016 den Vertrag bis mindestens Ende September 2029 zu unveränderten Konditionen verlängerte und sich den Standort somit langfristig weiterhin sicherte. Darüber hinaus wird die zu erwartende Standorttreue durch mieterseitige Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen am Fondsobjekt i.H.v. rund 3,0 Mio. Euro, welche Kaufland mit etwa 2,25 Mio. Euro begleitet, unterlegt. Die bestehende langfristige Nutzung und Betreuung des Fondsobjektes und Mieters ermöglichte sowohl der Kaufland- als auch der Hahn-Gruppe, die zukünftige Planung auf die bestehenden Erfahrungswerte abzustimmen, woraus ein gut planbarer Cashflow für die kommenden 12 Jahre besteht.

Von wesentlicher Bedeutung für die Beteiligungsentwicklung ist – insbesondere aufgrund der
fehlenden Risikomischung infolge der 1-Objekt-Struktur mit einem Mieter – die vertragskonforme Erfüllung der laufenden Verpflichtungen der Mieterin. Deren Bonität wird von
Creditreform derzeit mit „ausgezeichnet“ bewertet. Unter Berücksichtigung der im Einzelhandel in Deutschland weiterhin positiven Marktperspektiven ist hieran derzeit keine negative Veränderung zu erwarten, so dass aus heutiger Sicht von einer Erfüllung der Mietvertragsverpflichtungen grundsätzlich ausgegangen werden kann. Die Fondsgesellschaft wurde 1999 als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts gegründet und erwarb das Fondsobjekt ursprünglich mit Fertigstellung. Nach rund 17 Jahren Laufzeit haben die Altgesellschafter einen Ausstieg aus dieser Beteiligung beschlossen, bei Erzielung einer Rendite von rund 7% p.a., welche die grundsätzliche Wirtschaftlichkeit des Objekts am Standort aufzeigt. Die Hahn-Gruppe nutzte diese Situation nunmehr – nach externer Ankaufsbewertung, welche als Basis für den marktgerechten Kauf-/Verkaufspreis diente – die Immobilie in einen gemäß Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) konzipierten Fonds einzubringen. Aus dem Eintritt neuer Anleger in eine „alte“ (nunmehr als Kommanditgesellschaft) firmierte Beteiligung erwachsen – neben der guten Planbarkeit infolge der bekannten wirtschaftlichen Entwicklung der Vergangenheit – jedoch auch möglich Gefahren, da die Altgesellschafter weder für Altverbindlichkeiten sowie für bislang nicht erkannte oder bekannte Schäden oder Mängel am Fondsobjekt haften, so dass diese vollständig auf die neuen Investoren der Fondsgesellschaft übergehen. Hinweise auf die Realisierung derartiger Risiken bestehen derzeit jedoch nicht und sind auch im Rahmen der durchgeführten Due Diligence sowie der externen Ankaufsbewertung nicht bekannt geworden. Im Laufe der geplanten Beteiligungsdauer der neuen Fondsgesellschaft bis 2032 sind Änderungen der Mieter- und Marktgegebenheiten nicht auszuschließen und können für diesen langen Zeitraum nicht vorhergesehen werden. Diesbezügliche Risiken können durch die fehlende Risikostreuung und den Ablauf der Grundmietzeit des Mietvertrags, welcher mit dem auslaufenden Finanzierungsanteil im Jahr 2029 zusammenfällt rasch zu einer wirtschaftlichen Schieflage der Beteiligung bis hin zum Notverkauf des Objekts oder/und einer Insolvenz der Fondsgesellschaft führen. Da es sich bei dem Fondsobjekt um ein SB-Warenhaus und somit um eine Spezialimmobilie handelt, welche zwar für eine Drittnutzung umgewandelt werden kann, durch die Bauausführung sowie die beschränkte Baugenehmigung in ihrer Nutzungsmöglichkeit jedoch stark eingeschränkt ist, kann eine Weitervermietung oder/und Nutzungsänderung erschwert bis unmöglich werden. Zudem ist das Objekt bereits rund 18 Jahre alt, so dass trotz aktueller Modernisierung in 2017 zukünftig erhöhte Instandhaltungs- bzw. Revitalisierungskosten drohen könnten, welche die hierfür grundsätzlich in ausreichender Höhe geplanten Soll-Werte übersteigen. Anleger sollten sich dieser Gefahren bewusst sein.

Risiko

Die Anleger nehmen am Vermögen und Geschäftsergebnis (Gewinn und Verlust) des AIF gemäß ihrer Beteiligungsquote im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen teil. Die Anlage in den AIF birgt neben der Chance auf Erträge und Wertsteigerung auch Verlustrisiken.

Da der AIF ohne Einhaltung des Grundsatzes der Risikomischung investiert, besteht ein erhöhtes Ausfallrisiko.

 

 

 

 

Galerie

Fondsstruktur

Fondstyp:

Geschlossener Immobilienfonds (nicht risikogemischter Publikums-AIF)

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

Beschränkt auf 0,1 Prozent des Investitionsbetrages

Fondsschließung:

31.07.2017

Geplante Laufzeit:

Bis 31.12.2032

Mindestanlage:

EUR 20.000 zzgl. Ausgabeaufschlag

Ausschüttungen:

Vierteljährlich, erstmalig zum 30.09.2017

Manager:

DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH

Treuhänder:

Dr. Wassermann & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsges.

Verwahrstelle:

CACEIS Bank S.A., Germany Branch

Bewertung:

Jones Lang LaSalle GmbH

Aufsichtsbehörde:

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

 

Bei der Investition, die Sie über Capital Pioneers erwerben, handelt es sich um eine Treuhandbeteiligung. Hierbei erteilen Sie einem Treuhänder die Befugnis, Ihre Anteile am Fonds zu erwerben und zu halten. Sie treten somit nicht als Kommanditist im Handelsregister auf.

Kapitalstruktur

Die Finanzierung des Objekts setzt sich aus 10,5 Mio. EUR Eigenkapital und 6,5 Mio. EUR Fremdkapital zusammen. Die Anteile des Fonds sind Beteiligungen am Eigenkapital. Bei dem Bankdarlehen handelt es sich um einen langfristigen Kredit mit einer Laufzeit bis zum 30.09.2029 und einem jährlichen Zinssatz von 1,98% sowie einer jährlichen Tilgungsrate von 2%.

Anbieter

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds, DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, ist eine Konzerntochter der Hahn Gruppe und unterliegt seit Februar 2014 der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Die Hahn Gruppe zählt zu den wichtigsten Anbietern in Deutschland von geschlossenen Immobilienfonds im Bereich der großflächigen Handelsimmobilien und ist seit über 30 Jahren in diesem Geschäft tätig. Das Unternehmen hat in seiner Historie bereits über 177 Sachwertinvestmentvermögen für Privatanleger und semiprofessionelle Anleger aufgelegt. Insgesamt wird ein Immobilienvermögen von rund 2,75 Milliarden Euro an über 160 Standorten verwaltet. Neben der Emission von Kapitalanlageprodukten besteht die Kernkompetenz der Hahn Gruppe auch in der Immobilienbewirtschaftung der verwalteten Immobilien.

Die Hauptmieter der verwalteten Immobilienobjekte setzen sich überwiegend aus führenden, international tätigen Einzelhandelskonzernen zusammen, die den Lebensmittel- und Nicht-Lebensmittelbereich abdecken (wie Edeka, Lidl & Schwarz-Gruppe, Rewe, Tengelmann, Metro etc.). Die Vermietungsquote über den gesamten Immobilienbestand lag zum 31. Januar 2017 bei rund 98 Prozent.

“Das vielversprechende Investment erfüllt in der Region eine wichtige Versorgungsfunktion und weist interessante Eckdaten auf.” - Michael Hahn, Vorstandsvorsitzender Hahn Gruppe

Dokumente

Hier finden Sie die relevanten Fondsdokumente und -analysen. 

Newsletter

Erhalten Sie Infos zu neuen Angeboten und wertvolle Einblicke rund um das Thema Immobilien
Anmeldung erforderlich

Damit wir Sie benachrichtigen können, müssen Sie eingeloggt sein. Bitte loggen Sie sich ein.

Login
Anmeldung erforderlich

Der Download dieses Dokuments steht nur eingeloggten Benutzern zur Verfügung. Bitte loggen Sie sich ein.

Login