Hahn Pluswertfonds 170

SB-Warenhaus Holzminden

Symbol: ID-Karte

Erfahrener Spezialanbieter

mehr erfahren
Symbol: Schutzschild

Sicheres Mietverhältnis

mehr erfahren
Symbol: Kalender

Geringes Fremdkapital

mehr erfahren

Fondsdaten

Fondstyp: Geschlossener Publikums-AIF
Fondsschließung: Spätestens per 31.03.2018
Investmentvermögen: Selbstbedienungs-Warenhaus
Strategie: Core
Mindestanlage: EUR 20'000 zzgl. Agio
Ausschüttungen: 5% pro Jahr
Mittelrückfluss: rund 191%

Investmentobjekt

Objektart: SB-Warenhaus
Standort: Bülte 4, 37603 Holzminden
Grundstücksfläche: 36.000 m2
Mietfläche: 9.840 m2
Baujahr: 1976
PKW-Stellplätze: 580

 

Das SB-Warenhaus zählt zusammen mit zahlreichen weiteren eingebetteten Fachmärkten zum Gewerbegebiet Bülte, welches sich neben der Innenstadt zum zweitwichtigsten Einzelhandelsstandort in Holzminden entwickelt hat. Das Geschäftsgebiet ist nicht in eine Wohnbebauung integriert und von überwiegend großflächigen Fachmärkten geprägt, wodurch Synergieeffekte bestehen. Eine gute Erreichbarkeit mit dem Auto aus der Stadt sowie aus den umliegenden Gemeinden ist durch die direkte Lage des Gewerbegebiets an der Bundesstraße B64 gewährleistet.

Das Objekt wurde in einem der Nutzung entsprechenden einfachen Standard hergestellt, mehrfach erweitert und umgebaut und befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden guten bis befriedigenden Zustand mit entsprechendem Abnutzungsgrad. Eine aktuelle Revitalisierung erfolgt nicht.

Mehr Informationen

Mieterstruktur

Wichtigster Ankermieter im größeren Gebäudeteil ist seit 2007 die Warenhauskette Kaufland - Deutschlands Nummer 1 unter den Großflachernbetreibern mit etwa 34 Prozent des Marktumsatzes. Kaufland gehört ebenso wie der Lebensmitteldiscounter Lidl zur Schwarz-Gruppe, die mit einem Gesamtumsatz von über 85 Mrd. Euro und europaweit rund 1.200 Filialen zu den vier größten Lebensmittelhändlern der Welt zählt. Das Unternehmen genießt laut Creditreform eine ausgezeichnete Bonität und wird im Markt als leistungsstarker Betreiber mit guter Marktpositionierung wahrgenommen. Die Muttergesellschaft
Kaufland Stiftung & Co. KG hat zugunsten der Vertragserfüllung eine nachrangige gesamtschuldnerische Mithaftung begeben.

Die Festmietlaufzeit endet vorbehaltlich der Ausübung einer Verlängerungsoption am 31.12.2027. Das Vertragsverhältnis verlängert sich um 10 Jahre, sofern dieses nicht 3 Jahre vor Ablauf der Grundlaufzeit gekündigt wird. Zu den Untermietern zählen u.a. eine Apotheke, ein Bäcker, Gastronomiebetriebe sowie ein Zeitschriftengeschäft und mehrere Dienstleistungsbetreibe. 

Mehr Informationen

Standort

Makrostandort

Die Stadt Holzminden mit rund 20.100 Einwohnern liegt im südwestlichen Teil von Niedersachsen. Die Mittelstadt ist Teil der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen mit einer Bevölkerungszahl von rund 4 Mio. Menschen. Sie ist ein wichtiger Wirtschafts- und Arbeitsplatzstandort der Region. Ein ausgeprägt positiver Pendlersaldo und eine hohe Einzelhandelszentralität unterstreichen die große Bedeutung, die Holzminden für Berufstätige und Konsumenten aus dem Umland hat.

Mikrostandort

Das SB-Warenhaus ist verkehrsgünstig am östlichen Rand der Kernstadt von Holzminden im Gewerbegebiet Bülte gelegen. Rund 71.000 Einwohner leben im Einzugsgebiet und können sich hier optimal mit allen Dingen des täglichen Lebens versorgen. In unmittelbarer Nähe des Kaufland-Markts befinden sich ein Bau- und Gartenmarkt, ein Unterhaltungselektronikanbieter sowie zahlreiche weitere Fachmärkte. Die verkehrsgünstige Lage und das gute Fachmarktangebot machen das 43 ha große Gewerbegebiet zum führenden Einkaufsstandort der Region mit über 80% des lokalen Einzelhandelsangebots. Am Standort zeigt sich die Wettbewerbssituation moderat und wird wesentlich durch einen in 2012 neu eröffneten Kaufland-Verbrauchermarkt in der Nachbarstadt Höxter geprägt.

Mehr Informationen

Expertenmeinung

Das im Gewerbegebiet „Bülte“ der in ländlicher Region gelegenen Stadt Holzminden ist geprägt von Fachmarktzentren sowie dem 1976 gebauten Fondsobjekt „Kaufland SB-Warenhaus“ selbst. Hieraus bestehen sowohl Synergieeffekte als auch – trotz der Peripherielage – eine lokale sowie übergemeindliche Versorgungsbedeutung. Dies zeigt sich in einem überdurchschnittlichen Dichtewert der Lebensmittelverkaufsflächen je Einwohner, einem positiven Pendlersaldo und in einer hohen Umsatz-Kaufkraft-Relation von 135% (bei einer leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraft in Holzminden von 98%), welche die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland spiegelt. Der Wettbewerb am Standort ist als moderat zu bezeichnen und wird wesentlich durch eine Eigenkonkurrenz eines in 2012 im 10 km entfernten Höxter eröffneten Kaufland SB-Warenhauses geprägt. Infolge einer ausreichenden Nahversorgung in der Region sowie Beschränkungen aus der Baunutzungsverordnung sind wesentliche Änderungen der bestehenden Wettbewerbssituation derzeit nicht erwarten.

Das am Objektstandort bereits langjährig etablierte SB-Warenhaus ist bis mindestens Ende 2027 vollständig an Kaufland vermietet. Im Anschluss hieran besteht eine 10-jährige Verlängerungsoption für die Mieterin, welche bis spätestens Ende 2024 auszuüben ist. Von wesentlicher Bedeutung für die Beteiligungsentwicklung ist daher, insbesondere aufgrund der fehlenden Risikomischung infolge der 1-Objekt-Struktur mit einem Mieter, die vertragskonforme Erfüllung der laufenden Verpflichtungen der Mieterin. Die Bonität der Mieterin sowie der Muttergesellschaft, welche eine Mithaftung aus den Vertragsverpflichtungen übernommen hat, wird von Creditreform derzeit mit jeweils der Bestnote „ausgezeichnet“ bezeichnet, so dass in Verbindung mit dem allgemeinen Marktaussichten des Lebensmitteleinzelhandels aus heutiger Sicht von einer Erfüllbarkeit der Mietvertragsverpflichtungen ausgegangen werden kann und bis zum Ablauf der Mindestvertragslaufzeit eine grundsätzlich gute Planbarkeit der Beteiligungseinnahmen besteht. Änderungen der Mieterbonität sind jedoch nicht auszuschließen bzw. können für diesen langen Zeitraum nicht vorhergesehen werden.

Bei einem Zahlungsausfall könnte dies mangels Risikostreuung rasch zu einer finanziellen Schieflage der Beteiligung führen, insbesondere da diese regelmäßige Zins- und Tilgungsleistungen des Fremdkapitalanteils zu erbringen hat. Darüber hinaus enden die Darlehensverträge ebenfalls in 2027, so dass deren Verlängerung oder Neuvereinbarung wesentlich von einer Anschluss-/Neuvermietung abhängen wird. Diesen Umständen kommt die vergleichsweise hohe Tilgungsquote der Darlehen entgegen, wodurch diese Ende 2027 planmäßig noch i.H.v. rd. 25% des Kaufpreises valutierten. Sollte eine Anschluss-/ Umfinanzierung nicht erhältlich sein, sind ein Notverkauf des Objekts oder/und eine Insolvenz der Fondsgesellschaft nicht auszuschließen. Ausschüttungen könnten darüber hinaus bereits ab 2024 entfallen, sofern der finanzierenden Bank bis dahin keine Anschluss-/Neuvermietung vorgelegt werden kann und diese im Gegenzug von ihren Recht auf Sondertilgungen Gebrauch macht. Hierbei darf nicht übersehen werden, dass die Fondsimmobilie derzeit bereits 42 Jahre alt ist, die Umsätze der Mieterin (von hohem Niveau ausgehend) seit 2012 rückläufig sind und auch die Bevölkerung am Standort rückläufig ist sowie zukünftig prognostiziert wird. Ob die Mieterin den Mietvertrag verlängert oder den Standort nach dessen Ablauf verlassen wird, z.B. infolge der in Höxter bestehenden Eigenkonkurrenz, ist aus heutiger Sicht nicht abzusehen. Auch könnten hieraus erhöhte Revitalisierungskosten drohen, welche die grundsätzlich in ausreichender Höhe geplanten Soll-Werte übersteigen, wobei auf die Liquiditätsreserve zurückgegriffen werden müsste oder Ausschüttungen reduziert werden müssten oder entfallen. Eine hierdurch ggf. erforderlich werdende Umstrukturierung oder Neupositionierung der Spezialimmobilie ist nicht auszuschließen. Das großzügige Flächenangebot ermöglicht hieraus sowohl Chancen aber auch Risiken. Eine alternative Prognose eines solchen Szenarios zeigen die Verkaufsunterlagen jedoch nicht auf, so dass Abweichungen des Planergebnisses trotz der feststehenden Investition – insbesondere in den Betriebsjahren ab 2028 – eine erhöhte Wahrscheinlichkeit besitzen. Hierbei könnte das Objektmanagement besonders gefragt sein.

Die Hahn-Gruppe besitzt eine langjährige Erfahrung im Management derartiger Fachmärkte, eine sehr gute Zusammenarbeit mit der Mieterin und konnte in der Vergangenheit immer wieder auch erfolgreiche Managementergebnisse vorweisen, so dass Anleger einen erhöhten Vertrauensvorschuss benötigen, diesen der Hahn-Gruppe aus deren Historie und Erfahrungswerten heraus jedoch grundsätzlich entgegenbringen können. Anleger sollten sich dieser Optionen und Entwicklungsmöglichkeiten bewusst sein.

Risiko

Die Anleger nehmen am Vermögen und Geschäftsergebnis (Gewinn und Verlust) des AIF gemäß ihrer Beteiligungsquote im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen teil. Die Anlage in den AIF birgt neben der Chance auf Erträge und Wertsteigerung auch Verlustrisiken.

Da der AIF ohne Einhaltung des Grundsatzes der Risikomischung investiert, besteht ein erhöhtes Ausfallrisiko.

Galerie

Fondsstruktur

Fondstyp:

Nicht risikogemischter Publikums-AIF (geschlossener Immobilienfonds) für qualifizierte Anleger

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

Beschränkt auf 0,1 Prozent des Investitionsbetrages

Fondsschließung:

Geplant per 31.03.2018

Prognostizierte Laufzeit:

Bis 31.12.2032

Mindestanlage:

EUR 20'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

5% p.a. (anteilige quartalsweise Ausschüttung)

Manager:

DeWert Deutsche Wertinvestments GmbH

Treuhänder:

Wassermann & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Verwahrstelle:

CACEIS Bank S.A., Germany Branch

Bewertung:

Jones Lang LaSalle GmbH

Aufsichtsbehörde:

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

 

Über Capital Pioneers erhalten Sie ausschließlich eine Beteiligung als Treuhandkommanditist/in.

Kapitalstruktur

Eigenkapital:

14'500'000 Euro zzgl. Agio

Fremdkapital:

7'700'000 Euro

Finanzierung:

Euro-Darlehen zu einem Zinssatz von durchschnittlich 2,15% p.a. 

Rückzahlung:

Anfänglicher Tilgungssatz von jährlich 2,76% p.a.

Mehr Informationen

Anbieter

Seit mehr als drei Jahrzehnten hat sich die Hahn Gruppe als Asset Manager auf großflächige Handelsimmobilien spezialisiert. In ihrer Unternehmensgeschichte hat die Hahn Gruppe bereits über 170 Immobilienfonds erfolgreich aufgelegt. Das aktuell verwaltete Vermögen liegt bei rund 2,8 Mrd. Euro. Mit einer übergreifenden Expertise aus Immobilien- und Vermögensmanagement nimmt die Hahn Gruppe bei privaten und professionellen Anlegern ein Alleinstellungsmerkmal in ihrem Marktsegment ein. Dabei steuert und kontrolliert sie die gesamte Wertschöpfungskette der von ihr betreuten Handelsimmobilien an über 160 Standorten.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds, DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, ist eine Konzerntochter der Hahn Gruppe und unterliegt seit Februar 2014 der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Das technische und kaufmännische Property Management sowie ein exklusives Vermietungsund Objektentwicklungsmanagement inkl. Projektentwicklungsmaßnahmen wurden an die Hahn Fonds und Asset Management GmbH ausgelagert.

Mehr Informationen

“Das vielversprechende Investment erfüllt in der Region eine wichtige Versorgungsfunktion und weist interessante Eckdaten auf.” - Michael Hahn, Vorstandsvorsitzender Hahn Gruppe

Newsletter

Erhalten Sie Infos zu neuen Angeboten und wertvolle Einblicke rund um das Thema Immobilien
Anmeldung erforderlich

Damit wir Sie benachrichtigen können, müssen Sie eingeloggt sein. Bitte loggen Sie sich ein.

Login
Anmeldung erforderlich

Der Download dieses Dokuments steht nur eingeloggten Benutzern zur Verfügung. Bitte loggen Sie sich ein.

Login