SB-Warenhaus Holzminden

Hahn Pluswertfonds 170

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Geringes Fremdkapital

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Fondsdaten

Fondstyp: Geschlossener Publikums-AIF
Fondsschließung: Spätestens per 31.03.2018
Investmentvermögen: Selbstbedienungs-Warenhaus
Strategie: Core
Mindestanlage: EUR 20'000 zzgl. Agio
Ausschüttungen: 5% pro Jahr
Mittelrückfluss: rund 191%

Investmentobjekt

Objektart: SB-Warenhaus
Standort: Bülte 4, 37603 Holzminden
Grundstücksfläche: 36.000 m2
Mietfläche: 9.840 m2
Baujahr: 1976
PKW-Stellplätze: 580

 

Das SB-Warenhaus zählt zusammen mit zahlreichen weiteren eingebetteten Fachmärkten zum Gewerbegebiet Bülte, welches sich neben der Innenstadt zum zweitwichtigsten Einzelhandelsstandort in Holzminden entwickelt hat. Das Geschäftsgebiet ist nicht in eine Wohnbebauung integriert und von überwiegend großflächigen Fachmärkten geprägt, wodurch Synergieeffekte bestehen. Eine gute Erreichbarkeit mit dem Auto aus der Stadt sowie aus den umliegenden Gemeinden ist durch die direkte Lage des Gewerbegebiets an der Bundesstraße B64 gewährleistet.

Das Objekt wurde in einem der Nutzung entsprechenden einfachen Standard hergestellt, mehrfach erweitert und umgebaut und befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden guten bis befriedigenden Zustand mit entsprechendem Abnutzungsgrad. Eine aktuelle Revitalisierung erfolgt nicht.

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Mieterstruktur

Wichtigster Ankermieter im größeren Gebäudeteil ist seit 2007 die Warenhauskette Kaufland - Deutschlands Nummer 1 unter den Großflachernbetreibern mit etwa 34 Prozent des Marktumsatzes. Kaufland gehört ebenso wie der Lebensmitteldiscounter Lidl zur Schwarz-Gruppe, die mit einem Gesamtumsatz von über 85 Mrd. Euro und europaweit rund 1.200 Filialen zu den vier größten Lebensmittelhändlern der Welt zählt. Das Unternehmen genießt laut Creditreform eine ausgezeichnete Bonität und wird im Markt als leistungsstarker Betreiber mit guter Marktpositionierung wahrgenommen. Die Muttergesellschaft
Kaufland Stiftung & Co. KG hat zugunsten der Vertragserfüllung eine nachrangige gesamtschuldnerische Mithaftung begeben.

Die Festmietlaufzeit endet vorbehaltlich der Ausübung einer Verlängerungsoption am 31.12.2027. Das Vertragsverhältnis verlängert sich um 10 Jahre, sofern dieses nicht 3 Jahre vor Ablauf der Grundlaufzeit gekündigt wird. Zu den Untermietern zählen u.a. eine Apotheke, ein Bäcker, Gastronomiebetriebe sowie ein Zeitschriftengeschäft und mehrere Dienstleistungsbetreibe. 

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Standort

Makrostandort

Die Stadt Holzminden mit rund 20.100 Einwohnern liegt im südwestlichen Teil von Niedersachsen. Die Mittelstadt ist Teil der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen mit einer Bevölkerungszahl von rund 4 Mio. Menschen. Sie ist ein wichtiger Wirtschafts- und Arbeitsplatzstandort der Region. Ein ausgeprägt positiver Pendlersaldo und eine hohe Einzelhandelszentralität unterstreichen die große Bedeutung, die Holzminden für Berufstätige und Konsumenten aus dem Umland hat.

Mikrostandort

Das SB-Warenhaus ist verkehrsgünstig am östlichen Rand der Kernstadt von Holzminden im Gewerbegebiet Bülte gelegen. Rund 71.000 Einwohner leben im Einzugsgebiet und können sich hier optimal mit allen Dingen des täglichen Lebens versorgen. In unmittelbarer Nähe des Kaufland-Markts befinden sich ein Bau- und Gartenmarkt, ein Unterhaltungselektronikanbieter sowie zahlreiche weitere Fachmärkte. Die verkehrsgünstige Lage und das gute Fachmarktangebot machen das 43 ha große Gewerbegebiet zum führenden Einkaufsstandort der Region mit über 80% des lokalen Einzelhandelsangebots. Am Standort zeigt sich die Wettbewerbssituation moderat und wird wesentlich durch einen in 2012 neu eröffneten Kaufland-Verbrauchermarkt in der Nachbarstadt Höxter geprägt.

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Fondsprofil

Stärken

  • Erfolgreich etablierte Handelsimmobilie in guter Verkehrslage mit großzügigem Stellplatzangebot
  • Langjährige Betreiberkontinuität mit Kaufland als bonitätsstarkem Mieter
  • Geringer Fremdkapitalanteil mit hohem Tilgungsanteil 

Schwächen

  • Spezialimmobilie mit eingeschränkter Nutzungsflexibilität - die Anzahl möglicher Nachmieter ist somit beschränkt
  • Peripherielage in Gewerbegebiet ohne direkten Wohnbaubezug
  • Bestehende Konkurrenzsituation mit leicht rückläufigen Mieterumsätzen

Chancen

  • Die baurechtlichen Reglementierung begrentz die Entstehung neuer Standorte für großflächigen Einzelhandel vor Ort
  • Gewerbegebiet mit überdurchschnittlich hoher Einzelhandelszentralität
  • Bebauungsplanänderung zur abweichenden Nutzung der Immobilie möglich

Risiken

  • Keine aktuellen Revitalisierungs- bzw. Modernisierungmaßnahmen geplant
  • Keine Risikomischung (ein Objekt mit einem Mieter)
  • Laufzeit des Miet- und Darlehenvertrags endet 5 Jahre vor dem geplanten Objektverkauf

Risikoklasse

A++
A+
A
B
C
D
E


Die Risikoklassen A++ und A+ sind für Anleger mit einer geringen Risikotoleranz geeignet. Bei den Risikoklassen A und B handelt es sich um Investitionen, die von den Anlegern bereits eine moderate Risikofähigkeit erfordern. Fonds der Risikoklasse C richten sich an risikofreudigere Anleger, die einen dynamischen Investmentansatz verfolgen. Investments mit den Risikoklassen D und E werden auf unserer Plattform nicht angeboten, da diese Angebote aus unserer Sicht für die meisten Privatanleger nicht angemessen sind.

Der aktuelle Einzelhandelsfonds der Hahn Gruppe wurde mit der Risikoklasse B bewertet, da es sich hier um einen nicht diversifzierten 1-Objektfonds in Periperhie-Lage handelt. 

Transparenz-Score

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Das Transprenz-Score gibt Aufschluss über die Vollständigkeit der vom Produktanbieter zur Verfügung gestellten Informationen, die für die Erstellung des Risiko-Scores notwendig sind. In diesem Fall lagen sämtliche für das Risiko-Scoring (bestehend aus 77 Parametern) notwendige Informationen vor. Diese Transparenz ermöglicht somit eine realistische Einschätzung der Risikoeigenschaften dieses Investments.

Weitere Erklärungen zum Risikoprofil sowie eine Einschätzung des Fonds durch einen unabhängigen Experten finden Sie hier

Galerie

Fondsstruktur

Fondstyp:

Nicht risikogemischter Publikums-AIF (geschlossener Immobilienfonds) für qualifizierte Anleger

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

Beschränkt auf 0,1 Prozent des Investitionsbetrages

Fondsschließung:

Geplant per 31.03.2018

Prognostizierte Laufzeit:

Bis 31.12.2032

Mindestanlage:

EUR 20'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

5% p.a. (anteilige quartalsweise Ausschüttung)

Manager:

DeWert Deutsche Wertinvestments GmbH

Treuhänder:

Wassermann & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Verwahrstelle:

CACEIS Bank S.A., Germany Branch

Bewertung:

Jones Lang LaSalle GmbH

Aufsichtsbehörde:

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

 

Über Capital Pioneers erhalten Sie ausschließlich eine Beteiligung als Treuhandkommanditist/in.

Kapitalstruktur

Eigenkapital:

14'500'000 Euro zzgl. Agio

Fremdkapital:

7'700'000 Euro

Finanzierung:

Euro-Darlehen zu einem Zinssatz von durchschnittlich 2,15% p.a. 

Rückzahlung:

Anfänglicher Tilgungssatz von jährlich 2,76% p.a.

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Hahn Gruppe

Seit mehr als drei Jahrzehnten hat sich die Hahn Gruppe als Asset Manager auf großflächige Handelsimmobilien spezialisiert. In ihrer Unternehmensgeschichte hat die Hahn Gruppe bereits über 170 Immobilienfonds erfolgreich aufgelegt. Das aktuell verwaltete Vermögen liegt bei rund 2,8 Mrd. Euro. Mit einer übergreifenden Expertise aus Immobilien- und Vermögensmanagement nimmt die Hahn Gruppe bei privaten und professionellen Anlegern ein Alleinstellungsmerkmal in ihrem Marktsegment ein. Dabei steuert und kontrolliert sie die gesamte Wertschöpfungskette der von ihr betreuten Handelsimmobilien an über 160 Standorten.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds, DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, ist eine Konzerntochter der Hahn Gruppe und unterliegt seit Februar 2014 der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Das technische und kaufmännische Property Management sowie ein exklusives Vermietungsund Objektentwicklungsmanagement inkl. Projektentwicklungsmaßnahmen wurden an die Hahn Fonds und Asset Management GmbH ausgelagert.

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“Das Gewerbegebiet Bülte ist geprägt von Fachmarktzentren sowie dem Kaufland SB-Warenhaus selbst und hat eine lokale sowie übergemeindliche Versorgungsbedeutung.” - Christian Kapfinger, Geschäftsführer IfBA

Dokumente

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