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Fachmarktzentrum Rothenburg

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Investmentobjekt

Objektart: Fachmarktzentrum
Standort: Bahnhofstraße 15, 91541 Rothenburg ob der Tauber
Grundstücksgröße: 15.187 m2
Mietfläche: 12.878 m2
Gebäudeaufbau: Zwei verbundene Gebäudeteile mit 3-4 Etagen
Baujahr: 1998
Pkw-Stellplätze: 464

Mieterstruktur

Der mit Abstand wichtigste Ankermieter im Fachmarktzentrums ist die Kaufland Vertrieb ALPHA GmbH & Co. KG. Dieses Unternehmen ist Teil der Warenhauskette Kaufland - Deutschlands Nummer 1 unter den Großflächenbetreibern mit etwa 34 Prozent des Marktumsatzes. Kaufland gehört ebenso wie der Lebensmitteldiscounter Lidl zum Konzern der Schwarz Beteiligungs GmbH, der mit einem Gesamtumsatz von über 85 Mrd. Euro und europaweit rund 1.200 Filialen zu den vier größten Lebensmittelhändlern der Welt zählt. Das Unternehmen genießt laut Creditreform eine ausgezeichnete Bonität und wird im Markt als leistungsstarker Betreiber mit guter Marktpositionierung wahrgenommen.

Neben der eigengenutzten Fläche hat Kaufland einen Teil der Mietfläche an diverse kleinere Einzelhändler untervermietet, so dass die aktuelle Mieterstruktur rund 27 Einzelhandelsmieter sowie 4 Gastronomiemieter umfasst. Des Weiteren befinden sich 6 Büronutzer und Arztpraxen in dem Süd-Westflügel des Objekts. Insgesamt steht Kaufland für 71,5 Prozent der Gesamtmietfläche bzw. 78,5 Prozent der gesamten Mieteinnahmen in der Verantwortung. Der Mietvertrag läuft bis 31.12.2031.

Standort

Rothenburg ob der Tauber ist eine Kleinstadt in Bayern und hat ca. 11.000 Einwohner. Herausragend ist die weltbekannte und touristisch sehr beliebte Altstadt, die von einer begehbaren Stadtbefestigung umgeben ist. Neben dem Tourismus bildet das produzierende Gewerbe das Rückgrat der örtlichen Wirtschaft. Die Stadt genießt eine gute Verkehrsanbindung durch das Autobahnkreuz der A6 und A7 und eine eigene Autobahnausfahrt, ganz in der Nähe des Objekts.

Das Fachmarktzentrum ZentRO fungiert als Versorgungszentrum des ländlich geprägten Umlands und bietet mit seinem Branchenmix aus Einzelhandel, Gastronomie sowie Büros und Praxen eine umfassende Nahversorgung für die örtliche Bevölkerung. Der nahegelegene Hauptbahnhof verbindet Rothenburg mit Würzburg, Heilbronn und Nürnberg. Im Umkreis von 15 Fahrminuten um das Objekt leben ca. 24.000 Personen mit einer absoluten privaten Kaufkraft von ca. €497 Mio. Die rund 460 zur Verfügung stehenden Parkplätze sorgen für eine gute Erreichbarkeit per Pkw. All diese Faktoren führen zu einer hohen Personenfrequenz.

Expertenmeinung

Der deutsche Einzelhandel zählt infolge stabiler Umsatzergebnisse und -erwartungen sowie anhaltend positiver wirtschaftlicher Entwicklungen im Inland zu einem der attraktivsten Märkte Europas. Hierbei erhält der steigende Onlinehandel zwar eine zunehmende Bedeutung, spielt im Lebensmitteleinzelhandel weiterhin jedoch nur eine geringfügige Rolle. Dies spiegelt sich in einer anhaltend hohen Nachfrage nach inländischen Einzelhandels- und Fachmarktobjekten. Inländische Immobilien zählen weiterhin als „sicherer Hafen“ für globales Kapital.

Das „ZentRo“ in Rothenburg besitzt für den lokalen Einzelhandel aufgrund seiner zentralen Lage darüber hinaus eine zusätzliche Attraktivität: Während der durchschnittliche Kaufkraftindex der Stadt mit 98,1 im bundesweiten Vergleich zwar leicht unterdurchschnittlich ist, übersteigen die Einzelhandelsumsätze – insbesondere begründet durch den Tourismus der Stadt sowie einem positiven Pendlersaldo – den bundesweiten Schnitt um etwa 75%, was die bedeutende Rolle des Fachmarktes für die Stadt eindrucksvoll aufzeigt. Ergänzend wird der Mikrostandort durch die baurechtlichen Einschränkungen der Baunutzungsverordnung gestärkt, durch welche vor kurzem zwar ein bedarfsgerechtes neues Edeka-Center mit Aldi in ca. einem Kilometer Entfernung entstand und die Wettbewerbssituation dadurch grundsätzlich gestiegen ist, das „ZentRo“ jedoch das flächengrößte sowie einzige Fachmarktzentrum in der Kernstadt bleiben wird, so dass wesentliche Änderungen der Wettbewerbssituation nicht zu erwarten sind. Dies kommt auch in der vorzeitigen Verlängerung des Mietvertrags des Hauptmieters Kaufland zum Vorschein, auf welchen 78,5% der Mieteinnahmen entfallen und den Vertrag bis mindestens Ende 2031 verlängerte, sich den Standort somit langfristig sicherte und die Standorttreue durch bereits in Umsetzung befindliche mieterseitige Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen am Fondsobjekt – welche durch die Fondsgesellschaft unterstützt werden – unterlegt. In Summe sind rund 70% der Planeinnahmen durch bestehende Mietverträge unterlegt, so dass ein grundsätzlich gut planbarer Cashflow der Beteiligungskalkulation besteht. Die weiteren Flächen-/Mietanteile des Fondsobjekts verteilen sich auf 12 Mieter mit unterschiedlichen Vertragslaufzeiten.

Dreh- und Angelpunkt der Fondsentwicklung bleibt daher – insbesondere aufgrund der fehlenden Risikomischung infolge der 1-Objekt-Struktur mit einem Anker-/Hauptmieter – hauptsächlich die vertragskonforme Erfüllung der laufenden Verpflichtungen durch Kaufland sowie die geplante Umsetzbarkeit der Anschluss-/ Neuvermietungen nach Ablauf des aktuellen Mietvertrags Ende 2031. Die Bonität der zur Schwarz-Gruppe – dem größten Handelskonzern Europas – gehörenden Hauptmieterin wird von Creditreform derzeit mit „ausgezeichnet“ bewertet. Unter Berücksichtigung der im Einzelhandel in Deutschland weiterhin positiven Marktperspektiven ist hieran derzeit keine negative Veränderung zu erwarten, so dass aus heutiger Sicht von einer Erfüllung der Mietvertragsverpflichtungen grundsätzlich ausgegangen werden kann. Im Laufe der geplanten Beteiligungsdauer bis 2032 sind Änderungen dieser Situationen nicht auszuschließen bzw. können für diesen langen Zeitraum nicht vorhergesehen werden – ebenso wie die Wahrscheinlichkeiten von Anschlussvermietungen bzw. Optionsausübungen. Diesbezügliche Risiken können durch die fehlende Risikostreuung und den Ablauf der Grundmietzeit des Mietvertrags, welcher mit der auslaufenden Finanzierung Ende 2031 zusammenfällt, rasch zu einer wirtschaftlichen Schieflage der Beteiligung bis hin zum Notverkauf des Objekts oder/und einer Insolvenz der Fondsgesellschaft führen.

Da es sich bei dem Fondsobjekt um ein SB-Warenhaus und somit um eine Spezialimmobilie handelt, welche zwar für eine Drittnutzung umgewandelt werden kann, durch die Bauausführung, die beschränkte Baugenehmigung in ihrer Nutzungsmöglichkeit sowie einer Mieterdienstbarkeit für Kaufland jedoch stark eingeschränkt ist, kann eine Weitervermietung oder/und Nutzungsänderung erschwert bis unmöglich werden. Zudem ist das Objekt bereits rund 18 Jahre alt, so dass trotz aktueller Modernisierung in 2017/18 zukünftig erhöhte Instandhaltungs- bzw. Revitalisierungskosten drohen könnten, welche die hierfür geplanten Soll-Werte übersteigen. Anleger sollten sich daher dieser Gefahren bewusst sein und hierauf ausdrücklich hingewiesen werden.

Risiko

Die Anleger nehmen am Vermögen und Geschäftsergebnis (Gewinn und Verlust) des AIF gemäß ihrer Beteiligungsquote im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen teil. Die Anlage in den AIF birgt neben der Chance auf Erträge und Wertsteigerung auch Verlustrisiken.

Da der AIF ohne Einhaltung des Grundsatzes der Risikomischung investiert, besteht ein erhöhtes Ausfallrisiko.

Galerie

Fondsstruktur

Fondstyp:

Nicht risikogemischter Publikums-AIF (geschlossener Immobilienfonds) für qualifizierte Anleger

Rechtsform:

GmbH & Co. geschlossene-Investment-KG in Form einer deutschen Kommanditgesellschaft

Anlegerhaftung:

Beschränkt auf 0,1 Prozent des Investitionsbetrages

Fondsschließung:

Spätestens per 31.12.2017

Geplante Laufzeit:

Bis 31.12.2032

Mindestanlage:

EUR 20'000 zzgl. Agio

Ausschüttungen:

Quartalsweise

Manager:

DeWert Deutsche Wertinvestments GmbH

Treuhänder:

Wassermann & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsges.

Verwahrstelle:

CACEIS Bank S.A., Germany Branch

Bewertung:

Jones Lang LaSalle GmbH

Aufsichtsbehörde:

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

 

Über Capital Pioneers erhalten Sie ausschließlich eine Beteiligung als Treuhandkommanditist/in.

Kapitalstruktur

Eigenkapital:

15'500'000 Euro

Fremdkapital:

11'200'000 Euro

Finanzierung:

Euro-Darlehen durch eine deutsche Sparkasse mit einem festen Zinssatz von jährlich 1,95% bis 30.12.2031

Rückzahlung:

Anfänglicher Tilgungssatz von jährlich 2,0%

Anbieter

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds, DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH, ist eine Konzerntochter der Hahn Gruppe und unterliegt seit Februar 2014 der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Die Hahn Gruppe zählt zu den wichtigsten Anbietern in Deutschland von geschlossenen Immobilienfonds im Bereich der großflächigen Handelsimmobilien und ist seit über 30 Jahren in diesem Geschäft tätig. Das Unternehmen hat in seiner Historie bereits über 177 Sachwertinvestmentvermögen für Privatanleger und semiprofessionelle Anleger aufgelegt. Insgesamt wird ein Immobilienvermögen von rund 2,75 Milliarden Euro an über 160 Standorten verwaltet. Neben der Emission von Kapitalanlageprodukten besteht die Kernkompetenz der Hahn Gruppe auch in der Immobilienbewirtschaftung der verwalteten Immobilien.

Die großen Hauptmieter der verwalteten Immobilienobjekte setzten sich überwiegen aus führenden, international tätigen Einzelhandelskonzernen zusammen, die den Lebensmittel- und Nicht-Lebensmittelbereich abdecken (wie Edeka, Lidl & Schwarz-Gruppe, Rewe, Tengelmann, Metro etc.). Die Vermietungsquote über den gesamten Immobilienbestand lag zum 31. Januar 2017 bei rund 98 Prozent.

“Als spezialisierter Asset und Investment Manager entwickeln wir kompetent und zielstrebig Immobilienwerte, um den langfristigen Erfolg unserer Anleger sicherzustellen.” - Michael Hahn, Vorstandsvorsitzender Hahn Gruppe

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